Immobilienkauf in Österreich – Teil 5: Kaufvertrag unterschrieben – was passiert danach?

Einleitung

Der Kaufvertrag ist unterschrieben.

Für viele Käufer fühlt sich das wie der eigentliche Abschluss des Immobilienkaufs an. Die Entscheidung ist getroffen, der Preis ist vereinbart, beide Seiten haben unterschrieben.

Aber: Der Kaufprozess ist damit noch nicht beendet.

Zwischen der Unterschrift und dem Moment, in dem Sie tatsächlich über die Immobilie verfügen können, liegen mehrere rechtliche, finanzielle und organisatorische Schritte. Und genau hier zeigt sich, warum ein Immobilienkauf weit mehr ist als die Unterfertigung eines Vertrages.

Jetzt beginnt die Abwicklung. In Österreich wird die Transaktion über Treuhandkonto abgewickelt.

Was bedeutet das konkret?

1. Was passiert nach der Unterschrift?

Vereinfacht lässt sich die weitere Abwicklung so darstellen:

Kaufvertrag unterschrieben → Eröffnung des Treuhandkontos → Kaufpreiseinzahlung → Erfüllung der Vertragsbedingungen → Steuerliche Abwicklung → Einverleibung des Eigentumsrechts → Übergabe der Immobilie → Kaufpreisauszahlung

Die einzelnen Schritte können je nach Immobilie, Finanzierung und Vertragsgestaltung unterschiedlich ablaufen. Deshalb ist es wichtig, nicht nur die einzelnen Schritte zu kennen, sondern auch zu verstehen, wie sie zusammenhängen.

2. Der Kaufvertrag ist unterschrieben – was bedeutet das eigentlich?

Mit der Unterfertigung des Kaufvertrages haben Käufer und Verkäufer die vereinbarten Bedingungen verbindlich festgehalten. Im Vertrag stehen unter anderem:

• welche Immobilie gekauft wird

• wer kauft dieser Immobilie

• welcher Kaufpreis vereinbart wurde

• wann und wie der Kaufpreis zu bezahlen ist

• wie die Übergabe erfolgt

• welche Voraussetzungen vor der Auszahlung erfüllt sein müssen

• wie mit bestehenden Belastungen umgegangen wird

• welche weiteren Rechte und Pflichten die Vertragsparteien haben

Aber die Unterschrift allein bedeutet noch nicht, dass Sie bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Das ist ein entscheidender Unterschied: Vertragliche Vereinbarung und bücherliches Eigentum sind zwei verschiedene Schritte.

2. Treuhandabwicklung

Nach der Unterfertigung übernimmt die mit der Abwicklung beauftragte Rechtsanwältin, der Rechtsanwalt oder das Notariat die weiteren Schritte. Ein zentraler Bestandteil ist dabei häufig die Treuhandabwicklung.

Der Kaufpreis wird nicht einfach direkt an den Verkäufer überwiesen. Stattdessen wird er entsprechend der vertraglichen Vereinbarung treuhändig verwahrt und erst dann ausbezahlt, wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind.

Das schützt beide Seiten:

• Für die Käuferseite: Der Kaufpreis soll nicht endgültig beim Verkäufer landen, bevor die vereinbarte rechtliche Absicherung erfolgt ist.

• Für die Verkäuferseite: Der Kaufpreis wird nicht einfach zurückgehalten, sondern ist im Rahmen der Treuhandabwicklung gesichert.

3. Was bedeutet „treuhändig verwahrt"?

Nach der Unterfertigung des Kaufvertrages wird für die konkrete Immobilientransaktion ein Treuhandkonto eingerichtet. Dieses Konto wird von der beauftragten Rechtsanwältin, dem Rechtsanwalt oder dem Notariat geführt.

Der vereinbarte Kaufpreis wird auf dieses Konto überwiesen. Bei einer Finanzierung kommt auch die Bank ins Spiel: Der finanzierte Betrag wird entsprechend der Vereinbarung ebenfalls auf das Treuhandkonto überwiesen.

Damit liegt der Kaufpreis nicht einfach auf dem Konto des Verkäufers, sondern bleibt zunächst gesichert auf dem Treuhandkonto. Das Geld wird erst dann an die Verkäuferseite ausbezahlt, wenn die im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen für die Auszahlung erfüllt sind – insbesondere die vereinbarte Übergabe des Kaufobjekts.

Praxis-Tipp von Fylpi Immobilienwissen

Für Käufer ist besonders wichtig zu verstehen: Mit der Überweisung auf das Treuhandkonto ist das Geld zwar bereits aus der eigenen Verfügung, aber noch nicht beim Verkäufer. Das kann insbesondere dann relevant werden, wenn für den Erwerb eine Auslandsgrundverkehrsgenehmigung erforderlich ist. In diesem Fall kann sich die Abwicklung deutlich verlängern. Die erforderliche Genehmigung muss abgewartet werden, während der Kaufpreis weiterhin auf dem Treuhandkonto liegt.

Das bedeutet: Das Geld ist bereits gebunden, die Immobilie kann aber möglicherweise noch nicht endgültig übertragen bzw. die Transaktion noch nicht vollständig abgewickelt werden. Je nach Verfahren kann eine solche Genehmigung mehrere Monate in Anspruch nehmen.

4. Was passiert mit bestehenden Belastungen?

Vor der Auszahlung des Kaufpreises muss geklärt werden, ob die Immobilie mit bestehenden Rechten oder Belastungen behaftet ist. Ein typisches Beispiel ist ein Pfandrecht zugunsten einer Bank, das noch im Grundbuch eingetragen ist.

Wenn der Verkäufer für die Immobilie noch einen Kredit laufen hat, wird dieser im Rahmen der Treuhandabwicklung zunächst aus dem Kaufpreis zurückgeführt. Das funktioniert vereinfacht so:

Kaufpreis liegt auf dem Treuhandkonto → offener Kredit des Verkäufers wird aus dem Kaufpreis an die Bank zurückgezahlt → die Bank bestätigt die vollständige Rückzahlung und stellt die erforderlichen Unterlagen für die Löschung des Pfandrechts aus (Löschungsurkunde) → das Pfandrecht wird im Grundbuch gelöscht → der verbleibende Kaufpreis wird entsprechend den Vereinbarungen an den Verkäufer ausbezahlt

Diesen Vorgang bezeichnet man als Lastenfreistellung.

Für die Käuferseite ist das besonders wichtig: Sie sollen nicht eine Immobilie erwerben, auf der weiterhin das Pfandrecht der Bank des Verkäufers eingetragen bleibt. Auch hier zeigt sich, warum ein Immobilienkauf aus mehreren miteinander verbundenen Schritten besteht: Der Käufer stellt den Kaufpreis bereit, die Bank des Verkäufers erhält daraus den noch offenen Kreditbetrag, die erforderlichen Unterlagen für die Löschung werden erstellt, das Pfandrecht wird im Grundbuch gelöscht – erst danach kann der verbleibende Kaufpreis entsprechend der Treuhandvereinbarung an den Verkäufer ausbezahlt werden.

Die Treuhandabwicklung sorgt dafür, dass diese einzelnen Schritte in der vereinbarten Reihenfolge durchgeführt werden.

5. Die Steuern und Gebühren müssen abgewickelt werden

Mit der Unterfertigung des Kaufvertrages ist auch die steuerliche und gebührenrechtliche Abwicklung noch nicht abgeschlossen. Im Rahmen der Treuhandabwicklung werden die erforderlichen Beträge ermittelt und – je nach konkreter Vereinbarung und Zuständigkeit – die entsprechenden Zahlungen bzw. Meldungen abgewickelt.

Für die Käuferseite sind insbesondere folgende Kosten relevant:

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5 % des Kaufpreises. Je nach Art des Erwerbs kann die Bemessungsgrundlage jedoch abweichen. Wichtig: Die Steuerschuld entsteht grundsätzlich bereits mit dem Abschluss des Kaufvertrages. Für die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch muss die steuerliche Abwicklung entsprechend nachgewiesen sein.

Grundbuchseintragungsgebühr

Für die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch fallen grundsätzlich 1,1 % des maßgeblichen Wertes an. Bei einem Kauf entspricht dieser Wert in der Regel dem Kaufpreis. Zusätzlich fällt für das Grundbuchsgesuch eine Eingabengebühr von derzeit 81 Euro an.

Eintragung des Pfandrechts bei Finanzierung

Wird der Kauf über einen Kredit finanziert und dafür ein Pfandrecht zugunsten der Bank ins Grundbuch eingetragen, fallen zusätzlich 1,2 % des Pfandbetrages an. Wichtig: Diese 1,2 % beziehen sich nicht automatisch auf den gesamten Kaufpreis, sondern auf den Wert des eingetragenen Pfandrechts.

Praxis-Tipp von Fylpi Immobilienwissen

Für den Erwerb von Wohneigentum zum dringenden Wohnbedürfnis gab es bis 30. Juni 2026 eine befristete Befreiung von Grundbucheintragungs- und Pfandrechtsgebühr bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro. Diese Befreiung ist mit diesem Stichtag ausgelaufen.

Und was passiert auf der Verkäuferseite?

Für die Verkäuferseite ist vor allem die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) relevant. Grundsätzlich unterliegen Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken und Immobilien der Immobilienertragsteuer. Der besondere Steuersatz beträgt grundsätzlich 30 % auf den steuerpflichtigen Gewinn .

Ob und in welcher Höhe tatsächlich ImmoESt anfällt, hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von den Anschaffungskosten, dem Zeitpunkt der Anschaffung und möglichen Steuerbefreiungen.

Eine besonders wichtige Befreiung ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Verkauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung steuerfrei sein, wenn die Immobilie dem Verkäufer ausreichend lange als Hauptwohnsitz gedient hat. Dabei gibt es insbesondere zwei relevante Varianten:

• Die Immobilie war seit der Anschaffung bzw. Fertigstellung durchgehend mindestens zwei Jahre der Hauptwohnsitz des Verkäufers und dieser wird aufgegeben.

• Oder die Immobilie diente dem Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre insgesamt mindestens fünf Jahre ununterbrochen als Hauptwohnsitz und dieser wird aufgegeben.

Die Regelungen zur Immobilienertragsteuer sind umfangreich. Deshalb sollte bei einem Verkauf bereits vor der Unterfertigung des Kaufvertrages geklärt werden, ob und in welcher Höhe ImmoESt anfällt.

Mehr zu den einzelnen Steuern, Gebühren und sonstigen Nebenkosten finden Sie in unserem Artikel „Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich – wer zahlt was?".

Praxis-Tipp von Fylpi Immobilienwissen

Steuern und Gebühren sind nicht einfach ein zusätzlicher Betrag, der „irgendwann nach dem Kauf" bezahlt wird. Sie sind Teil der gesamten Kaufabwicklung und können für die weitere Eintragung im Grundbuch entscheidend sein. Deshalb sollte bereits vor der Unterfertigung klar sein: Welche Kosten entstehen? Wer trägt sie? Wann werden sie fällig? Und wer kümmert sich um die Abwicklung? Gerade bei einer Finanzierung, einer Auslandsgrundverkehrsgenehmigung oder besonderen steuerlichen Konstellationen kann sich die Abwicklung deutlich verlängern.

6. Der entscheidende Schritt: das Grundbuch

Jetzt kommen wir zu einem Punkt, der beim Immobilienkauf besonders häufig missverstanden wird. Wann gehört die Immobilie tatsächlich dem Käufer? Nicht allein mit der Unterschrift.

Bei einer Liegenschaft in Österreich wird das Eigentumsrecht grundsätzlich durch die Einverleibung im Grundbuch erworben. Der entsprechende Antrag wird beim zuständigen Grundbuchsgericht eingebracht. Erst wenn das Eigentumsrecht eingetragen ist, sind Sie auch bücherliche Eigentümerin bzw. bücherlicher Eigentümer.

Das ist einer der wichtigsten Unterschiede im gesamten Kaufprozess: Der Kaufvertrag begründet den Anspruch auf Eigentumsübertragung. Die Einverleibung macht Sie zur Eigentümerin bzw. zum Eigentümer im Grundbuch.

7. Wann bekommen Sie die Schlüssel?

Das ist wahrscheinlich die praktischste Frage für jede Käuferin und jeden Käufer: „Wann kann ich endlich in meine neue Wohnung?"

Die Antwort steht nicht in einem allgemeinen Zeitplan, sondern vor allem in Ihrem Kaufvertrag. Dort ist geregelt, wann die Übergabe erfolgt und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen.

Kaufvertragsunterzeichnung, Kaufpreiszahlung, Eigentumseintragung und tatsächliche Übergabe müssen daher nicht zwingend am selben Tag stattfinden. Das ist wichtig zu verstehen. Vier verschiedene Zeitpunkte können auseinanderliegen:

1. Vertrag unterschrieben – Die Parteien haben sich vertraglich gebunden.

2. Kaufpreis bezahlt bzw. treuhändig abgewickelt – Die finanziellen Voraussetzungen sind erfüllt.

3. Eigentum im Grundbuch eingetragen – Die Käuferin bzw. der Käufer ist bücherliche Eigentümerin bzw. bücherlicher Eigentümer.

4. Immobilie übergeben – Die Käuferseite übernimmt die Immobilie tatsächlich.

8. Die tatsächliche Übergabe

Bei der Übergabe wird aus dem rechtlichen Vorgang ein praktischer. Die Immobilie wird an die Käuferseite übergeben. Idealerweise wird dieser Termin dokumentiert. Wurde die Immobilie von einem Makler oder einer Maklerin vermittelt, ist es auch üblich, dass dieser Makler oder diese Maklerin die Übergabe durchführt.

Dabei können unter anderem festgehalten werden:

• Anzahl der übergebenen Schlüssel

• Zählerstände

• Zustand der Immobilie

• übergebene Unterlagen

• Fernbedienungen und Zugangskarten

• sonstiges mitverkauftes Zubehör

Was passiert, wenn nach der Übergabe ein Mangel auffällt?

Nicht jeder Mangel ist bei einer Besichtigung oder bei der Übergabe sofort erkennbar. Wenn später ein Mangel auftaucht, sollte dieser möglichst rasch schriftlich dokumentiert und dem Vertragspartner gemeldet werden.

Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen einem Mangel, der bereits bei der Übergabe vorhanden war, und einem Schaden, der erst später entstanden ist. Bei der gesetzlichen Gewährleistung haftet der Übergeber grundsätzlich für Mängel, die bereits bei der Übergabe vorhanden waren und bei einer unbeweglichen Sache innerhalb von drei Jahren nach der Übergabe hervorkommen.

Das bedeutet aber nicht automatisch, dass jeder innerhalb von drei Jahren entdeckte Mangel vom Verkäufer behoben werden muss. Entscheidend ist unter anderem: Wann ist der Mangel entstanden? Was wurde vertraglich vereinbart? Wer ist der Vertragspartner? Und welche Gewährleistungsregeln sind auf den konkreten Kauf anwendbar?

Gerade bei einem Neubau oder beim Kauf von einem Bauträger können zusätzlich besondere gesetzliche und vertragliche Regelungen relevant sein.

9. Wer macht eigentlich was?

Ein Immobilienkauf ist eine Zusammenarbeit mehrerer Beteiligter.

Käufer – muss unter anderem den vereinbarten Kaufpreis bereitstellen, Finanzierungsunterlagen rechtzeitig erledigen, steuerliche und vertragliche Verpflichtungen erfüllen, vereinbarte Termine einhalten und die Übergabe organisieren.

Verkäufer – muss die im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen für die Übergabe und gegebenenfalls die Lastenfreistellung erfüllen.

Rechtsanwalt / Notar – führt die rechtliche Abwicklung, Treuhandabwicklung und weitere erforderliche Schritte entsprechend der konkreten Vereinbarung durch.

Bank – stellt bei einer Finanzierung den vereinbarten Kreditbetrag bereit und sichert diesen in der Regel durch ein Pfandrecht ab.

Grundbuchgericht – führt die beantragten Eintragungen durch, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Maklerin / Makler – ist nicht für die gesamte rechtliche Abwicklung verantwortlich. Eine professionelle Maklerin bzw. ein professioneller Makler übernimmt jedoch eine wichtige Koordinations- und Kommunikationsfunktion im gesamten Kaufprozess. Die Aufgabe endet daher nicht mit der Kaufentscheidung oder der Unterfertigung des Kaufvertrages.

Eine gute Maklerin bzw. ein guter Makler sorgt dafür, dass Käuferinnen und Käufer die wesentlichen Schritte der Transaktion verstehen, wissen, welche Beteiligten welche Aufgaben übernehmen, die für ihre Entscheidung relevanten Informationen erhalten, die wirtschaftlichen und praktischen Zusammenhänge ihrer Investition nachvollziehen können, und so eine bewusste und fundierte Kaufentscheidung treffen.

Gerade bei einer Immobilientransaktion geht es schließlich um eine erhebliche Kapitalentscheidung. Wer einen Kaufvertrag unterschreibt, sollte nicht nur wissen, was er unterschreibt – sondern auch verstehen, was danach mit seinem Kapital und seiner Immobilie passiert und welche finanziellen und rechtlichen Pflichten mit dem Kauf dieser Immobilie verbunden sind. Das ist ein wesentlicher Teil einer professionellen Maklerleistung.

10. Checkliste: Was sollte die Käuferseite jetzt im Blick behalten?

Nach der Unterfertigung des Kaufvertrages beginnt die Abwicklung. Damit Sie den Überblick behalten, sollten Sie insbesondere folgende Punkte im Auge behalten:

• Was ist der nächste Schritt?

• Wer ist für den jeweiligen Schritt verantwortlich?

• Welche Unterlagen fehlen noch?

• Ist das Treuhandkonto eingerichtet und wann muss der Kaufpreis darauf eingezahlt werden?

• Wann muss der Kaufpreis bzw. der Finanzierungsbetrag bereitgestellt werden?

• Welche Steuern und Gebühren sind noch offen?

• Ist eine Lastenfreistellung erforderlich und wie wird sie abgewickelt?

• Wann wird das Grundbuchsgesuch eingebracht?

• Wann ist die Einverleibung des Eigentumsrechts zu erwarten?

• Ist eine Pfandrechts-Eintragung für die Finanzierung erforderlich?

• Wann findet die tatsächliche Übergabe statt?

• Was wird bei der Übergabe übergeben und im Übergabeprotokoll dokumentiert?

• Wie werden nach der Übergabe festgestellte Mängel gemeldet und dokumentiert?

Diese Fragen sind keine unnötige Bürokratie. Sie helfen Ihnen dabei, den Überblick über eine Transaktion zu behalten, bei der rechtliche, finanzielle und praktische Vorgänge ineinandergreifen.

Fazit

Nach der Unterfertigung geht es nicht mehr nur darum, dass der Kaufvertrag erfüllt wird. Es geht darum, dass aus dem vertraglich vereinbarten Kauf tatsächlich rechtlich abgesichertes und praktisch übergebenes Eigentum wird.

Zwischen Unterschrift und Schlüsselübergabe liegen mehrere ineinandergreifende Schritte – Treuhandabwicklung, Lastenfreistellung, Steuern und Gebühren, Grundbucheintragung, Übergabe. Wer diese Reihenfolge kennt, verliert nicht den Überblick, wenn einzelne Schritte länger dauern als erwartet, etwa bei einer Finanzierung oder einer Auslandsgrundverkehrsgenehmigung.

Rechtsgrundlagen

• § 431 ABGB – Erwerb des Eigentums an unbeweglichen Sachen durch Einverleibung (Intabulation) im Grundbuch

• § 933 ABGB – Gewährleistungsfrist von drei Jahren bei unbeweglichen Sachen

• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) – Grunderwerbsteuer von 3,5 % des Kaufpreises

• Gerichtsgebührengesetz (GGG), TP 9 – Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %), Pfandrechtseintragungsgebühr (1,2 %) und Eingabengebühr

• § 30 EStG – Immobilienertragsteuer (30 %) und Hauptwohnsitzbefreiung

Serie: Immobilienkauf in Österreich – Der Fylpi Leitfaden

Teil 1: Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Immobilienkauf unbedingt anfordern?

Teil 2: Die wirtschaftliche Prüfung einer Immobilie

Teil 3: Immobilienfinanzierung in Österreich: Was Käufer heute wissen müssen

Teil 4: Kaufanbot in Österreich: Worauf Sie vor der Unterschrift achten sollten

Teil 5: ✓ Kaufvertrag unterschrieben – was passiert danach?