Immobilienkauf in Österreich – Teil 2: Markt, Objekt und Angebotspreis richtig bewerten

Einleitung

Der österreichische Immobilienmarkt befindet sich im Wandel.

Das bestätigt auch das EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2026: Nur noch 5 % der befragten Immobilienexpertinnen und -experten stufen Österreich als „sehr attraktiven" Immobilienstandort ein. Gleichzeitig erwarten 96 %, dass Immobilienfinanzierungen auch nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung anspruchsvoll bleiben. Investitionsentscheidungen werden laut EY zunehmend selektiv getroffen und orientieren sich stärker an Lage, Objektqualität und Nutzungskonzept.

Für Fylpi bedeutet das nicht, dass Immobilien ihre Attraktivität verlieren. Es bedeutet, dass der Markt anspruchsvoller geworden ist – und dass die Qualität der Entscheidung wichtiger wird als je zuvor.

Lage und Objektqualität lassen sich meist auch ohne tiefe Marktkenntnisse gut beurteilen. Begriffe wie Nutzungskonzept, Mietregime oder Marktsegment sind für viele Käufer dagegen deutlich schwieriger einzuordnen – obwohl gerade sie den wirtschaftlichen Wert einer Immobilie maßgeblich beeinflussen.

Denn zwei Wohnungen können gleich aussehen, denselben Angebotspreis haben und sich sogar im selben Bezirk befinden – und dennoch einen völlig unterschiedlichen wirtschaftlichen Wert haben. Der Unterschied liegt selten in der Wohnung selbst. Er liegt im Markt, in dem sie sich befindet.

Genau dort beginnt die wirtschaftliche Prüfung einer Immobilieninvestition – und genau dort beginnt auch die Philosophie von Fylpi.

Die Fylpi-Methode

Die wirtschaftliche Analyse einer Immobilieninvestition beginnt nicht beim Objekt und nicht beim Angebotspreis. Sie beginnt mit zwei Fragen:

Welches Ziel verfolge ich mit dieser Investition? 

In welchem Markt befindet sich die Immobilie?

Erst wenn beide Fragen beantwortet sind, lässt sich beurteilen, ob eine Immobilie wirtschaftlich zur Investition passt. Deshalb folgt die Fylpi-Methode einer anderen Reihenfolge als viele klassische Immobilienanalysen: Ziel → Markt → Objekt → Angebotspreis.

1. Das Investitionsziel definieren

Jede wirtschaftliche Immobilienanalyse beginnt mit dem Investitionsziel – nicht mit der Immobilie. Dieselbe Wohnung kann für den einen Käufer eine ausgezeichnete Investition sein und für den anderen eine Fehlentscheidung.

Bevor Sie Markt oder Objekt analysieren, sollten Sie deshalb klären:

• Möchten Sie die Immobilie selbst bewohnen oder als Anlageobjekt erwerben?

• Erwirbt eine Privatperson oder eine Gesellschaft die Immobilie?

• Welche Rendite oder welchen wirtschaftlichen Nutzen erwarten Sie?

• Wie lange möchten Sie die Immobilie halten?

• Wie unterscheidet sich Ihr Zeithorizont, wenn Sie in Österreich keinen dauerhaften Wohnsitz haben, aber langfristig investieren möchten?

• Welche Rolle soll die Immobilie in zehn oder zwanzig Jahren für Ihr Vermögen spielen?

Erst wenn das Investitionsziel feststeht, lässt sich beurteilen, welcher Markt und welche Immobilie überhaupt zur Strategie passen.

2. Den Markt analysieren

Wer eine Immobilie kauft, kauft immer auch einen Markt. Dieser Markt bestimmt die rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Investition.

Die zweite Frage der Fylpi-Methode lautet deshalb nicht „Wie gut ist die Immobilie?", sondern: „In welchem Markt befindet sich diese Immobilie?"

Für Fylpi besteht der Markt aus mehreren Ebenen, die sich gegenseitig beeinflussen:

• Bundesland – regionale wirtschaftliche und demografische Entwicklungen

• Lage und Mikrolage – Infrastruktur, Nachfrage und Standortqualität

• Marktsegment – Einordnung der Immobilie in einen Markt mit vergleichbaren rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen

• Nutzungskonzept – Eigennutzung, Vermietung oder gewerbliche Nutzung sowie deren wirtschaftliche Auswirkungen

• Wirtschaftliches Umfeld – Angebot, Nachfrage und regionale Marktentwicklung

Erst das Zusammenspiel dieser Faktoren zeigt, in welchem Markt sich eine Immobilie tatsächlich befindet – und unter welchen Rahmenbedingungen sie bewertet werden muss.

Praxis-Tipp von Fylpi Immobilienwissen

Gerade für internationale Kaufinteressenten kann die Wahl des Bundeslandes entscheidend sein. Der Erwerb von Immobilien durch ausländische Staatsangehörige ist in Österreich landesrechtlich geregelt: Jedes Bundesland verfügt über ein eigenes Ausländergrunderwerbsgesetz und legt selbst fest, unter welchen Voraussetzungen der Erwerb genehmigungspflichtig ist. Prüfen Sie diese Regelungen frühzeitig – idealerweise bevor Sie ein verbindliches Kaufanbot abgeben.

Die jeweiligen Ausländergrunderwerbsgesetze der Bundesländer finden Sie hier:

Wien: https://www.jusline.at/gesetz/w-agwg/gesamt

Burgenland: https://www.jusline.at/gesetz/bgld_gvg_2007

Kärnten: https://www.jusline.at/gesetz/k-gvg_2002/gesamt

Niederösterreich: https://www.jusline.at/gesetz/noe_gvg_2007

Oberösterreich: https://www.jusline.at/gesetz/ooe_gvg_1994/gesamt

Salzburg: https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrSbg&Gesetzesnummer=20001397

Steiermark: https://www.jusline.at/gesetz/stmk_gvg/gesamt

Tirol: https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrT&Gesetzesnummer=20000005

Vorarlberg: https://www.ris.bka.gv.at/NormDokument.wxe?Abfrage=LrVbg&Gesetzesnummer=20000597&Artikel=&Paragraf=0&Anlage=&Uebergangsrecht=

3. Das Objekt prüfen und bewerten

Nach Investitionsziel und Markt folgt die Prüfung der Immobilie selbst – nicht nur der optische Eindruck, sondern die technische, baurechtliche und wirtschaftliche Qualität des Objekts.

Die rechtliche Prüfung der Vertragsunterlagen haben wir bereits in Teil 1: Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf prüfen? behandelt. Hier geht es darum, ob die Immobilie in Bestand, baulichem Zustand und Entwicklungsmöglichkeiten dem entspricht, was verkauft wird.

Die technische Prüfung

Im Rahmen der technischen Prüfung wird beurteilt, in welchem baulichen Zustand sich die Immobilie befindet und welcher Instandhaltungs- oder Modernisierungsbedarf künftig zu erwarten ist. Zu den wichtigsten Kriterien gehören unter anderem:

• Baujahr und Bauweise

• Grundriss und Nutzfläche

• Nutzungsgutachten

• baulicher Erhaltungszustand

• Energieeffizienz und Energieausweis

• technische Gebäudeausstattung

• Feuchtigkeit, Bauschäden oder Baumängel

• Dach, Fassade, Fenster und Haustechnik

• bestehender oder absehbarer Sanierungsbedarf

Gerade bei älteren Gebäuden oder größeren Investitionen kann die Beiziehung eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen, eines Bausachverständigen oder eines Ziviltechnikers sinnvoll sein.

Die baurechtliche Prüfung

Ebenso wichtig ist die baurechtliche Prüfung. Gerade bei älteren Gebäuden oder nach Umbauten stimmen tatsächlicher Bestand und genehmigte Ausführung nicht immer überein. Je nach Immobilie sollten unter anderem folgende Unterlagen geprüft werden:

• Einreichpläne

• Bestands- bzw. Grundrisspläne

• Baubewilligungen

• Fertigstellungsanzeige bzw. Benützungsbewilligung

• Bewilligungen für Zu- oder Umbauten

• Flächenwidmungsplan

• Bebauungsplan

• bestehende Bebauungsmöglichkeiten (insbesondere bei Grundstücken)

Diese Unterlagen geben Auskunft darüber, ob das Gebäude ordnungsgemäß bewilligt wurde, ob spätere Zu- oder Umbauten genehmigt sind, welche Nutzung zulässig ist und welches bauliche Entwicklungspotenzial die Liegenschaft besitzt. Gerade bei Grundstücken, älteren Gebäuden oder Objekten mit Ausbaupotenzial können diese Informationen den Marktwert maßgeblich beeinflussen.

Die wirtschaftliche Bewertung

Erst wenn Markt, Objekt und Unterlagen gemeinsam bewertet wurden, lässt sich beurteilen, ob der Angebotspreis marktgerecht ist, welche Investitionen in den kommenden Jahren zu erwarten sind, welche laufenden Kosten entstehen, welche Risiken bestehen – und ob die Immobilie wirtschaftlich zum Investitionsziel passt.

Eine technisch einwandfreie Immobilie ist nicht automatisch eine gute Investition. Ebenso kann eine sanierungsbedürftige Immobilie wirtschaftlich sinnvoll sein – wenn Markt, Nutzungskonzept und Angebotspreis dazu passen.

Praxis-Tipp von Fylpi Immobilienwissen

Energieeffizienz und ESG-Kriterien entwickeln sich zunehmend zu wichtigen Faktoren der wirtschaftlichen Immobilienbewertung. Neben den laufenden Energiekosten beeinflussen sie auch den zukünftigen Modernisierungsbedarf, die Finanzierungsmöglichkeiten, die Vermietbarkeit und den langfristigen Marktwert. Bewerten Sie deshalb nicht nur den heutigen Zustand einer Immobilie, sondern auch ihre langfristige Zukunftsfähigkeit.

4. Den Angebotspreis einordnen

Erst jetzt stellt sich die eigentliche Frage: Ist der Angebotspreis marktgerecht?

Nicht jeder hohe Preis ist überhöht, und nicht jeder niedrige Preis ist automatisch ein gutes Angebot. Ein Angebotspreis lässt sich nur dann fundiert beurteilen, wenn zuvor Investitionsziel, Markt und Objekt analysiert wurden. Erst dann lassen sich Marktwert, Rendite und langfristige Wirtschaftlichkeit realistisch einschätzen.

Der Fylpi AI-Marktvergleich

Der Vergleich von Immobilienangeboten mithilfe künstlicher Intelligenz entwickelt sich derzeit rasant. Damit ein AI-Marktvergleich belastbare Ergebnisse liefert, müssen Immobilien innerhalb vergleichbarer Marktsegmente und Marktbedingungen miteinander verglichen werden – und genau hier liegt heute eine der größten Herausforderungen der Branche.

Fylpi entwickelt deshalb einen AI-Marktvergleich, der Immobilien zunächst ihrem Marktsegment zuordnet und sie anschließend innerhalb vergleichbarer rechtlicher und wirtschaftlicher Rahmenbedingungen analysiert. Ziel ist zu vermeiden, dass Immobilien verglichen werden, die zwar ähnlich aussehen, sich aber in unterschiedlichen Marktsegmenten befinden.

Bei plattformübergreifenden Vergleichen stößt auch dieser Ansatz an Grenzen: Andere Immobilienplattformen weisen Marktsegmente derzeit in der Regel nicht aus, weshalb Fylpi externe Immobilien nicht immer eindeutig zuordnen kann. Es besteht das Risiko, dass Äpfel mit Birnen verglichen werden – warum das ein grundlegendes Problem für die Immobilienbewertung ist, erklären wir ausführlich im Beitrag „Wohnungen richtig vergleichen. Das MRG verstehen."

Deshalb sollten plattformübergreifende AI-Marktvergleiche derzeit als fundierte Orientierung verstanden werden, nicht als alleinige Grundlage für eine Investitionsentscheidung. Mit jeder zusätzlichen strukturierten Information verbessert sich die Qualität der Analyse – genau deshalb entwickelt Fylpi die Marktsegmentierung als semantische Grundlage für vergleichbare Immobilienanalysen kontinuierlich weiter.

Fazit

Der Kauf einer Immobilie beginnt nicht mit einer Besichtigung und nicht mit dem Angebotspreis. Eine fundierte Investitionsentscheidung beginnt mit einer strukturierten Analyse des Investitionsziels, des Marktes und erst danach des Objekts.

Genau diesem Prinzip folgt die Fylpi-Methode. Sie hilft dabei, Immobilien nicht isoliert, sondern immer im Zusammenhang mit ihren rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu bewerten.

Denn eine Immobilie ist nur die Hälfte einer fundierten Investitionsentscheidung – die andere Hälfte ist der Markt, in dem sie sich befindet.

Im nächsten Teil unseres Fylpi Leitfadens

Nachdem Investitionsziel, Markt und Objekt bewertet wurden, folgt der nächste Schritt: die Finanzierung einer Immobilieninvestition. Wir zeigen unter anderem,

• welche Finanzierungsmöglichkeiten es in Österreich gibt,

• welche Eigenmittel heute erforderlich sind,

• welche Auswirkungen das Auslaufen der KIM-Verordnung hat,

• wie Banken Immobilien bewerten,

• und welche Finanzierung langfristig zur Investitionsstrategie passt.

Serie: Immobilienkauf in Österreich – Der Fylpi Leitfaden

Teil 1: Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Immobilienkauf unbedingt anfordern?

Teil 2: ✓ Die wirtschaftliche Prüfung einer Immobilie

Teil 3: Immobilienfinanzierung in Österreich: Was Käufer heute wissen müssen

Teil 4: Kaufanbot in Österreich: Worauf Sie vor der Unterschrift achten sollten

Teil 5: Kaufvertrag unterschrieben – was passiert danach?