Immobilienkauf in Österreich – Teil 3: Immobilienfinanzierung – was Käufer heute wissen müssen

Einleitung

Die KIM-Verordnung – offiziell die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung – ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen und wurde nicht verlängert.

Für viele Käufer klang das zunächst nach einer Erleichterung: keine starren Höchstgrenzen mehr, mehr Spielraum bei der Kreditvergabe. Die Realität sieht nüchterner aus. An die Stelle der Verordnung ist ein Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht (FMA) getreten – mit Richtlinien für eine solide Vergabe von Wohnimmobilienkrediten. Und die Kennzahlen, an denen sich Banken in der Praxis orientieren, sind größtenteils dieselben geblieben.

Wer heute eine Immobilie finanzieren möchte, sollte deshalb nicht davon ausgehen, dass „die KIM-Regeln weg sind". Er sollte verstehen, was sich rechtlich geändert hat – und was sich in der Bankpraxis nicht geändert hat.

1. Was hat sich seit dem Ende der KIM-Verordnung geändert?

Der zentrale Unterschied liegt im Rechtsstatus:

• Rechtsstatus: Das neue FMA-Rundschreiben ist keine rechtlich bindende Verordnung mehr, sondern eine rechtliche Orientierungshilfe und Verhaltensempfehlung.

• Flexibilität: Banken erhalten mehr Eigenverantwortung bei der Bonitätsprüfung und müssen sich nicht mehr starr an die früheren Höchstgrenzen halten.

• Zielsetzung: Die Richtlinien sollen eine stabile und nachhaltige Kreditvergabe am österreichischen Markt sicherstellen, ohne den Wohnimmobilienmarkt übermäßig zu drosseln.

Das bedeutet: Eine Bank, die im Einzelfall gute Gründe sieht, kann heute von den früheren KIM-Grenzen abweichen – etwa bei sehr guter Bonität, zusätzlichen Sicherheiten oder einer besonders soliden Haushaltsrechnung. Ein Rechtsanspruch auf eine Finanzierung außerhalb dieser Kennzahlen besteht dadurch aber nicht.

Praxis-Tipp von Fylpi Immobilienwissen

Nur weil das Rundschreiben rechtlich nicht mehr bindend ist, heißt das nicht, dass Ihre Bank sich nicht mehr daran hält. Die einzelne Bank entscheidet weiterhin nach ihrer eigenen internen Risikopolitik – und die orientiert sich in der Praxis meist an genau den Kennzahlen, die vorher in der KIM-Verordnung standen.

2. Warum gelten die alten Kennzahlen trotzdem noch?

Banken sind wirtschaftlich nicht daran interessiert, plötzlich riskanter zu vergeben, nur weil eine Verordnung ausgelaufen ist. Die drei zentralen Kennzahlen der früheren KIM-Verordnung werden deshalb in der Praxis weiterhin angewendet:

• die Schuldendienstquote (DSTI),

• der Beleihungswert (LTV),

• und die maximale Kreditlaufzeit.

Für Käufer heißt das: Die konkrete Finanzierungsplanung sollte sich nach wie vor an diesen Werten orientieren – unabhängig davon, dass sie rechtlich nicht mehr verpflichtend vorgeschrieben sind.

3. Die Schuldendienstquote (DSTI): maximal 40 %

Was ist die Schuldendienstquote (DSTI)?

Die Schuldendienstquote (Debt Service to Income, DSTI) ist der Anteil des monatlichen Nettoeinkommens, der für die Rückzahlung eines Kredits – Zinsen und Tilgung zusammen – aufgewendet wird. Als Richtwert gilt weiterhin: maximal 40 % des Nettoeinkommens.

In der Praxis prüfen Banken das nicht nur anhand des Einkommens allein, sondern über eine Haushaltsrechnung: Vom Einkommen werden die laufenden Haushaltsausgaben sowie ein Freizeit- bzw. Lebenshaltungspuffer abgezogen. Der danach verbleibende Betrag muss ausreichen, um die Kreditrate im Rahmen dieser 40-Prozent-Grenze zu bedienen.

Vereinfacht:

Nettoeinkommen − (Haushaltsausgaben + Freizeit-/Lebenshaltungspuffer) = frei verfügbarer Betrag für den Schuldendienst

Einfaches Beispiel

Ist die geplante Kreditrate im Verhältnis zum Einkommen zu hoch, wird die Bank die Finanzierungssumme entsprechend kürzen – unabhängig vom Kaufpreis der gewünschten Immobilie.

4. Der Beleihungswert (LTV): maximal 90 % – aber wovon?

Was ist der Beleihungswert (LTV)?

Der Beleihungswert, auch Loan-to-Value (LTV), gibt an, welcher Anteil des Immobilienwertes maximal über einen Kredit finanziert werden kann. Als Richtwert gilt weiterhin: maximal 90 %.

Entscheidend ist dabei ein Punkt, der häufig übersehen wird: Die 90 % beziehen sich auf den Bewertungspreis der Bank – nicht auf den Kaufpreis.

Banken bewerten eine Immobilie in der Regel konservativer als der Markt. Liegt der Bankwert unter dem tatsächlichen Kaufpreis, verringert sich dadurch auch der maximal finanzierbare Betrag entsprechend.

Praxis-Tipp von Fylpi Immobilienwissen

Fragen Sie so früh wie möglich nach dem voraussichtlichen Bankwert der Immobilie – nicht erst, wenn das Kaufanbot bereits unterschrieben ist. Die Differenz zwischen Kaufpreis und Bankwert ist einer der häufigsten Gründe, warum Käufer kurzfristig mehr Eigenmittel aufbringen müssen als ursprünglich geplant.

5. Rechenbeispiel: Wie viel Eigenmittel brauchen Sie wirklich?

Ein Beispiel macht den Unterschied zwischen Kaufpreis und Bankwert konkret:

Damit ergibt sich folgende Rechnung:

Insgesamt sollten in diesem Beispiel rund 153.000 Euro an Eigenmitteln vorhanden sein – nicht nur die 105.000 Euro, die auf den ersten Blick als Lücke zwischen Kaufpreis und Kredit erscheinen.

Dieses Beispiel zeigt, warum eine Finanzierungsplanung, die nur den Kaufpreis berücksichtigt, in der Praxis häufig zu knapp kalkuliert ist.

6. Die maximale Kreditlaufzeit: 35 Jahre

Auch bei der Laufzeit hat sich die Bankpraxis nicht wesentlich verändert: Als Obergrenze gilt weiterhin eine maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren.

Eine längere Laufzeit senkt zwar die monatliche Rate und kann damit helfen, die Schuldendienstquote von 40 % einzuhalten – sie erhöht aber gleichzeitig die Gesamtzinsbelastung über die Laufzeit. Beide Effekte sollten bei der Finanzierungsplanung gemeinsam betrachtet werden, nicht isoliert.

7. Sonderfälle: Bestehende Immobilien und Kauf unter Marktwert

Zwei Situationen weichen in der Praxis vom Standardfall ab:

Weitere Immobilien als zusätzliche Sicherheit. Verfügt der Käufer bereits über eine weitere, lastenfreie oder teilweise lastenfreie Immobilie, kann diese der Bank zusätzlich als Sicherheit dienen. Das kann den finanzierbaren Betrag erhöhen bzw. den erforderlichen Eigenmittelanteil senken – die Bank bezieht den Wert dieser zusätzlichen Sicherheit in ihre Gesamtbetrachtung mit ein.

Kauf unter dem tatsächlichen Marktwert. Liegt der vereinbarte Kaufpreis unter dem, was die Bank als realistischen Marktwert einschätzt, kann sich das positiv auf die Finanzierung auswirken: Die 90-Prozent-Grenze wird dann unter Umständen nicht vom niedrigeren Kaufpreis, sondern vom höheren geschätzten Wert berechnet. Das ist jedoch kein Automatismus, sondern hängt von der Einschätzung der jeweiligen Bank ab.

Praxis-Tipp von Fylpi Immobilienwissen

Gerade für internationale Käuferinnen und Käufer ist die Finanzierung häufig die größte Hürde – nicht die Immobiliensuche selbst. Ohne österreichische Bonitätshistorie, mit Einkommen aus dem Ausland oder ohne bestehende Kundenbeziehung zu einer österreichischen Bank verlangen Institute häufig zusätzliche Nachweise oder einen höheren Eigenmittelanteil. Klären Sie diesen Punkt daher möglichst, bevor Sie ein Kaufanbot unterschreiben – nicht erst danach.

8. Was prüft die Bank außer den drei Kennzahlen?

Die drei Richtwerte sind nur ein Teil der Kreditentscheidung. Eine Bank betrachtet unter anderem:

• regelmäßiges Einkommen,

• bestehende Kredite und sonstige finanzielle Verpflichtungen,

• Haushaltsausgaben,

• Eigenmittel,

• Bonität und bisheriges Zahlungsverhalten,

• Wert und Qualität der Sicherheiten,

• Lage und Eigenschaften der Immobilie,

• Kaufpreis im Verhältnis zur Bewertung,

• Laufzeit und Zinsbindung,

• mögliche Zinsänderungsrisiken.

Das FMA-Rundschreiben stellt ausdrücklich klar, dass neben Schuldendienstquote, Beleihungsquote und Laufzeit weitere relevante Faktoren der Kreditentscheidung berücksichtigt werden müssen. Deshalb kann dieselbe Immobilie für zwei Käufer zu völlig unterschiedlichen Finanzierungsmöglichkeiten führen.

9. Die richtige Reihenfolge: Finanzierung vor Kaufanbot

Hier schließt sich der Kreis zu den vorherigen Teilen des Fylpi Leitfadens.

In Teil 2 stand am Anfang jeder Investitionsentscheidung das Ziel, danach der Markt, dann das Objekt und erst dann der Angebotspreis. Die Finanzierung fügt sich in genau diese Logik ein – und zwar nicht am Ende, sondern vor der Unterschrift.

Ein Käufer sollte nicht zuerst ein Kaufanbot unterschreiben und erst danach prüfen, ob die Finanzierung funktioniert. Die Reihenfolge sollte umgekehrt sein:

Investitionsziel → Markt → Immobilie → Kaufpreis → Finanzierung → Kaufanbot

Der Grund dafür: Ein Kaufanbot kann in Österreich bereits rechtlich verbindlich sein – dieser Frage widmen wir uns ausführlich im nächsten Teil unseres Leitfadens. Wenn die Finanzierung zum Zeitpunkt der Unterzeichnung noch nicht endgültig geklärt ist, kann ein Finanzierungsvorbehalt im Kaufanbot sinnvoll sein. Entscheidend ist, dass dieser klar und konkret formuliert wird – wie wir in Teil 4 im Detail zeigen.

Verlässlicher als jeder Vorbehalt ist jedoch, die Finanzierung möglichst schon vor Abgabe des Kaufanbots mit der Bank oder einem Finanzierungsexperten abzustimmen. Ein Vorbehalt schützt vor den rechtlichen Folgen einer noch offenen Finanzierung – er ersetzt aber nicht die Klarheit, die eine frühzeitig geklärte Finanzierung von Anfang an bietet.

10. Finanzierbar ist nicht dasselbe wie wirtschaftlich sinnvoll

Eine solide Immobilienfinanzierung beginnt nicht mit der maximal möglichen Kreditsumme. Die wichtigere Frage lautet: Welche Finanzierung passt langfristig zu meiner Immobilie und zu meiner persönlichen oder wirtschaftlichen Situation?

Eine Bank kann einen Kredit genehmigen, der formal finanzierbar ist. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass er auch langfristig die beste Entscheidung ist. Zinsentwicklung, Laufzeit, Eigenkapital, laufende Kosten der Immobilie, mögliche Sanierungen und zukünftige Lebenssituationen sollten gemeinsam betrachtet werden.

Gerade bei älteren Immobilien sollten auch mögliche Instandhaltungs- und Modernisierungskosten in die Finanzierungsplanung einbezogen werden. Ein niedriger Kaufpreis kann wirtschaftlich attraktiv sein – aber wenn in den kommenden Jahren hohe Sanierungskosten entstehen, verändert sich die tatsächliche Investition erheblich.

Praxis-Tipp von Fylpi Immobilienwissen

Finanzierbar bedeutet nicht automatisch wirtschaftlich sinnvoll. Die maximale Kreditsumme sollte deshalb nicht das Ziel einer Immobilienfinanzierung sein. Entscheidend ist, ob Immobilie, Kaufpreis, Eigenkapital, laufende Kosten und Finanzierung langfristig zusammenpassen. Genau deshalb betrachtet Fylpi die Finanzierung nicht isoliert. Sie ist ein Teil der gesamten wirtschaftlichen Immobilienanalyse.

Fazit

Die KIM-Verordnung ist rechtlich Geschichte. Die wirtschaftliche Logik dahinter – begrenzte Schuldendienstquote, konservativer Beleihungswert, überschaubare Laufzeit – bestimmt die Kreditvergabe österreichischer Banken aber weiterhin.

Für Käufer bedeutet das: Eine realistische Finanzierungsplanung beginnt nicht beim Wunschkaufpreis, sondern bei der eigenen Schuldendienstquote und dem voraussichtlichen Bankwert der Immobilie. Wer das frühzeitig klärt, vermeidet die häufigste Überraschung im gesamten Kaufprozess – dass die Finanzierungszusage niedriger ausfällt als der Kaufpreis, den man eigentlich zahlen wollte.

Im nächsten Teil unseres Fylpi Leitfadens

Nachdem die Finanzierung geklärt ist, folgt der nächste Schritt: das Kaufanbot – und die Frage, warum es in Österreich bereits rechtlich bindend sein kann, sobald der Verkäufer unterschreibt. Wir zeigen unter anderem,

• welche Bindungsfrist für ein Kaufanbot sinnvoll ist,

• welche Vorbehalte – etwa zur Finanzierung – Sie sich offenhalten sollten,

• welche Folgen ein Rücktritt ohne wirksamen Vorbehalt haben kann,

• und welche Rolle der Immobilienmakler beim Kaufanbot tatsächlich spielt.

Rechtsgrundlagen

• Rundschreiben zur soliden Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten (§ 5 Abs. 1 KI-RMV), kurz „WIK-Rundschreiben", veröffentlicht von der FMA am 26. Juni 2025

• FMA – Übersichtsseite Wohnimmobilienkredite

• Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) – außer Kraft seit 30. Juni 2025

Serie: Immobilienkauf in Österreich – Der Fylpi Leitfaden

Teil 1: Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Immobilienkauf unbedingt anfordern?

Teil 2: Die wirtschaftliche Prüfung einer Immobilie

Teil 3: ✓ Immobilienfinanzierung in Österreich: Was Käufer heute wissen müssen

Teil 4: Kaufvertrag unterschrieben – was passiert danach?

Teil 5: Kaufvertrag unterschrieben – was passiert danach?