Mietvertrag unterschrieben: Kaution, Wohnungsübergabe und Rechte von Mietern in Österreich

Der Mietvertrag ist erst der Anfang

Ein Mietvertrag schafft nicht nur ein neues Zuhause.

Er schafft ein langfristiges Rechtsverhältnis.

Mit Rechten. Mit Pflichten.

Und oft auch mit Erwartungen, die auf beiden Seiten unterschiedlich sind.

Viele Mieter gehen beispielsweise davon aus, dass nach der Unterzeichnung bereits alles geklärt ist.

Doch zahlreiche Fragen entstehen erst später:

• Wer muss welche Schäden reparieren?

• Was passiert mit der Kaution?

• Darf die Miete erhöht werden?

• Wer bezahlt eine defekte Therme?

• Welche Mängel müssen dokumentiert werden?

Je früher diese Fragen geklärt werden, desto geringer ist das Risiko späterer Streitigkeiten.

Dabei reicht es oft nicht aus, den Mietvertrag lediglich aufmerksam zu lesen. Um die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien richtig beurteilen zu können, muss zunächst festgestellt werden, welchem rechtlichen Bereich das Mietobjekt überhaupt unterliegt.

Denn der österreichische Mietmarkt besteht nicht aus einem einzigen Markt.

Je nach Art des Gebäudes, Baujahr und rechtlicher Einordnung gelten unterschiedliche gesetzliche Regelungen.

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes treffen den Vermieter beispielsweise umfangreiche Erhaltungspflichten. Viele Fragen rund um Mietzinsbildung, Befristung oder Kündigung sind dort gesetzlich geregelt.

Im Bereich der Vollausnahmen oder bei frei vereinbarten Mietverhältnissen können hingegen andere Regeln gelten. Hier kommt dem Mietvertrag eine deutlich größere Bedeutung zu.

Gerade deshalb ist es wichtig, bereits vor der Unterzeichnung zu verstehen, welche gesetzlichen Bestimmungen auf das ausgewählte Objekt anwendbar sind.

In der Praxis ist dies nicht immer einfach. Und genau hier entstehen viele Missverständnisse.

Aus emotionaler Sicht ist das nachvollziehbar:

Wer endlich eine passende Wohnung gefunden hat, hat häufig Angst, dass das Objekt an eine andere Person vergeben werden könnte.

Dennoch kann es sinnvoll sein, vor der Unterzeichnung professionelle Unterstützung einzuholen.

Denn ein Mietvertrag begleitet die Vertragsparteien oft über viele Jahre.

Eine zusätzliche Prüfung könnte später viel Zeit, Geld und unnötige Konflikte ersparen.

1. Lesen Sie den Mietvertrag noch einmal – diesmal ohne Zeitdruck

Viele Menschen unterschreiben ihren Mietvertrag in einer emotionalen Situation.

Vor der Unterzeichnung sollten Sie dennoch den Vertrag noch einmal in Ruhe prüfen. Achten Sie insbesondere auf folgende Punkte:

• Beginn des Mietverhältnisses

• Dauer der Befristung

• Kündigungsfristen

• Höhe der Kaution

• Betriebskosten

• Wertsicherungsklauseln

• Tierhaltung

• Nutzung von Garten, Keller oder Stellplatz

• Regelungen zu Erhaltungspflichten

Einige dieser Regelungen können Sie über Jahre begleiten.

2. Bereiten Sie die Wohnungsübergabe sorgfältig vor

Viele Menschen betrachten die Wohnungsübergabe als reine Formalität.

Das ist ein Fehler.

Die Übergabe ist einer der wichtigsten Momente des gesamten Mietverhältnisses.

Denn später stellt sich häufig die Frage:

War dieser Schaden bereits vorhanden oder ist er erst während der Mietzeit entstanden?

Je besser die Wohnung bei der Übernahme dokumentiert wird, desto einfacher lassen sich spätere Diskussionen vermeiden.

Die Übergabe sollte möglichst:

• vor dem Umzug,

• bei Tageslicht,

• und ohne Zeitdruck stattfinden.

Idealerweise ist auch eine neutrale Person anwesend.

3. Fotografieren Sie alles

Und zwar wirklich alles.

Kratzer.

Abnutzungen.

Verfärbungen.

Kleine Beschädigungen.

Fenster.

Boden.

Küche.

Bad.

Viele Konflikte über die Kaution entstehen Jahre später, wenn sich niemand mehr daran erinnern kann, in welchem Zustand die Wohnung ursprünglich übernommen wurde.

Fotos schaffen Klarheit. Sie schützen Mieter.

Und sie schützen auch Vermieter.

Deshalb sollten sämtliche Mängel zusätzlich schriftlich im Übergabeprotokoll festgehalten werden.

4. Vergessen Sie die Zählerstände nicht

Ein überraschend häufiger Streitpunkt.

Wurde der Stromstand richtig erfasst?

Wie hoch war der Heizungsverbrauch?

Wer muss welchen Zeitraum bezahlen?

Ein Foto der Zählerstände dauert wenige Sekunden. Kann später aber mehrere hundert Euro Unterschied bedeuten.

Dokumentieren Sie deshalb:

• Strom

• Heizung

• Wasser (falls vorhanden)

bereits bei der Übergabe.

5. Zählen Sie die Schlüssel

Auch das klingt banal. Ist es aber nicht.

Spätestens beim Auszug stellt sich häufig heraus, dass ein Schlüssel fehlt. Dann entstehen zusätzliche Kosten.

Deshalb sollte im Übergabeprotokoll genau festgehalten werden:

• Wohnungsschlüssel

• Haustürschlüssel

• Briefkastenschlüssel

• Kellerschlüssel

• Garagenschlüssel

inklusive der jeweiligen Anzahl.

6. Nicht alle Mängel sind sofort sichtbar

Viele Probleme zeigen sich erst nach einigen Tagen.

Vielleicht funktioniert die Heizung nicht richtig.

Vielleicht tritt Feuchtigkeit auf.

Vielleicht zeigt sich Schimmel.

Oder eine Steckdose funktioniert nicht.

Deshalb endet die Prüfung der Wohnung nicht mit der Schlüsselübergabe.

In der Praxis wird häufig ein Zeitraum von etwa vier Wochen als angemessen angesehen, um versteckte Mängel festzustellen und dem Vermieter mitzuteilen.

Wichtig:

Mängel sollten möglichst rasch schriftlich gemeldet werden.

7. Wer muss eigentlich reparieren?

Eine der häufigsten Fragen im österreichischen Mietrecht. Und gleichzeitig eine der komplexesten.

Viele Mieter gehen davon aus, dass der Vermieter sämtliche Reparaturen übernehmen muss.

Viele Vermieter sehen das anders.

Die Realität liegt – wie so oft – dazwischen.

Entscheidend ist unter anderem:

• Welcher Bereich des MRG anwendbar ist.

• Welche vertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden.

• Um welche Art von Schaden es sich handelt.

Im Vollanwendungsbereich des MRG treffen den Vermieter beispielsweise umfangreiche Erhaltungspflichten. Dazu gehören unter anderem ernste Schäden, Gemeinschaftsanlagen oder gesundheitsgefährdende Mängel.

8. Besonderer Fall: Die Therme ist kaputt

Kaum ein Thema führt zu so vielen Unsicherheiten.

Grundsätzlich gilt:

Wurde die Therme mitvermietet, trifft den Vermieter in vielen Fällen die Pflicht zur Reparatur oder zum Austausch.

Der Mieter wiederum ist verpflichtet,

• die regelmäßige Wartung durchführen zu lassen,

• und Schäden unverzüglich zu melden.

Gerade hier entstehen häufig Missverständnisse und unnötige Konflikte.

9. Die Kaution beginnt nicht beim Auszug – sondern beim Einzug

Viele Menschen denken erst beim Auszug an ihre Kaution.

In Wirklichkeit entscheidet sich oft bereits am ersten Tag, ob es später zu Problemen kommen wird.

Denn

ohne Fotos

ohne Protokoll

ohne Dokumentation

lässt sich Jahre später nur schwer beweisen, in welchem Zustand die Wohnung ursprünglich übernommen wurde.

Die Kaution beginnt daher nicht beim Auszug.

Sondern bei der Wohnungsübernahme.

Fazit

Die Unterzeichnung des Mietvertrages ist der Beginn eines neuen Mietverhältnisses.

Und die ersten Wochen entscheiden häufig darüber,

• ob Konflikte entstehen,

• ob die Kaution problemlos zurückbezahlt wird,

• und ob beide Seiten ihre Rechte und Pflichten kennen.

Gerade im österreichischen Mietrecht, das von unterschiedlichen gesetzlichen Regelungen und Ausnahmen geprägt ist, können eine gute Vorbereitung und eine sorgfältige Wohnungsübergabe viel Zeit, Geld und Nerven sparen.

Fylpi Tipp

Fotografieren Sie die gesamte Wohnung vor dem Einzug.

Diese wenigen Minuten können Ihnen Jahre später helfen, Missverständnisse, Konflikte und unnötige Kosten zu vermeiden

Alles, was Sie über die Anmietung einer Wohnung in Österreich wissen sollten – von der Suche bis zur Wohnungsübergabe – finden Sie in unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung: „10 Schritte zu Ihrem Wohnmietobjekt in Österreich" : https://fylpi.at/practical-instructions/