Man kauft nicht nur Quadratmeter. Man kauft einen Markt.

In diesem Interview spricht Mag. Gerhard Oehling über regionale und rechtliche Unterschiede am österreichischen Immobilienmarkt, typische Denkfehler beim Immobilienkauf und darüber, warum Österreich nicht als einheitlicher Immobilienmarkt betrachtet werden sollte.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Österreich besteht aus neun Bundesländern mit unterschiedlichen rechtlichen und administrativen Rahmenbedingungen.

• Es gibt nicht den österreichischen Immobilienmarkt, sondern zahlreiche regionale Teilmärkte.

• Wien bietet hohe Liquidität und internationale Nachfrage, ist jedoch durch Mietrecht und Mikrolagen besonders komplex.

• Niederösterreich bietet häufig mehr Fläche und niedrigere Einstiegspreise, ist jedoch ebenfalls kein einheitlicher Markt.

• Internationale Käufer unterschätzen häufig die Unterschiede beim Ausländergrundverkehr.

• Die wichtigste Entscheidung ist oft nicht die Wahl der Immobilie, sondern die Wahl des passenden Immobilienmarktes.

Themen dieses Interviews

Immobilienmarkt Österreich · Immobilienmarkt Wien · Immobilienmarkt Niederösterreich · Regionale Immobilienmärkte · Mietrechtsgesetz (MRG) · Ausländergrundverkehr · Immobilieninvestitionen · Infrastruktur · Mikrolagen · Internationale Käufer

Redaktioneller Hinweis

Dieses Interview wurde von Fylpi geführt und redaktionell aufbereitet. Die Aussagen geben die Einschätzungen des Interviewpartners wieder.

Interviewpartner

Mag. Gerhard Oehling ist Immobilienexperte, Geschäftsführer der Immo Agency GmbH und Partner von Fylpi. Seit vielen Jahren begleitet er Eigentümer, Käufer und Investoren am österreichischen Immobilienmarkt. Seine fachlichen Schwerpunkte liegen in den Bereichen Wohnimmobilien, Marktanalysen, Immobilieninvestitionen, Mietrecht (MRG) sowie der Beratung internationaler Käufer.

Im Podcast „Real Estate Intelligence“ spricht er regelmäßig über:

•    Immobilienmarkt Österreich

•    Immobilienpreise Wien

•    Mietrechtsgesetz (MRG)

•    Marktanalysen

•    Immobilieninvestitionen

•    Trends im Wohnimmobilienmarkt

Das Interview

Fylpi: Herr Oehling, wenn jemand sagt: „Ich möchte in Österreich eine Immobilie kaufen“ – was ist Ihre erste Reaktion?

Mag. Gerhard Oehling:

Fast immer stelle ich dieselbe Gegenfrage:

Welches Österreich meinen Sie?

Viele Menschen betrachten Österreich als einen einheitlichen Markt. Tatsächlich unterscheiden sich die Bundesländer jedoch erheblich hinsichtlich:

• Immobilienpreise

• Nachfrageentwicklung

• Grundverkehrsgesetzen

• Erwerbsmöglichkeiten für ausländische Käufer

• Verwaltungsprozessen

 Und genau hier beginnt häufig der erste Denkfehler.

Fylpi: Welcher Denkfehler ist das konkret?

Mag. Gerhard Oehling:

Die meisten Menschen beginnen mit der Suche nach dem Objekt:

•    Lage

•    Grundriss

•    Preis

•    Zustand

•    Finanzierung

Das ist verständlich.

Die wichtigere Frage lautet jedoch häufig:

Ist dieser Markt überhaupt der richtige Markt für mein Ziel?

Man kauft nicht nur eine Wohnung oder ein Haus.

Man kauft immer auch:

•    einen Markt,

•    ein regulatorisches Umfeld,

•    eine bestimmte Nachfrage,

•    Infrastruktur,

•    und zukünftige Entwicklungsmöglichkeiten.

Wer das nicht berücksichtigt, bewertet häufig die falschen Kriterien.

Fylpi: Wie unterscheiden sich Wien und Niederösterreich konkret?

Mag. Gerhard Oehling:

Wien bietet:

•    hohe Nachfrage,

•    internationale Bekanntheit,

•    gute Vermietbarkeit,

•    einen liquiden Markt.

Gleichzeitig ist Wien besonders komplex.

Relevant sind unter anderem:

•    Mietrechtsgesetz (MRG)

•    Altbau und Neubau

•    Betriebskosten

•    Lage und Mikrolage

•    Bezirksunterschiede

Eine Wohnung im 3. Bezirk und eine Wohnung im 15. Bezirk können wirtschaftlich zwei vollkommen unterschiedliche Investments darstellen.

Niederösterreich wiederum besteht aus mehreren Teilmärkten.

Der Wiener Speckgürtel – etwa:

•    Klosterneuburg

•    Mödling

•    Perchtoldsdorf

•    Baden

funktioniert völlig anders als:

•    St. Pölten,

•    Melk,

•    südliche Pendlerregionen,

•    oder Entwicklungsregionen im Osten Niederösterreichs.

Entscheidend sind:

•    Infrastruktur,

•    Pendeldistanzen,

•    Bevölkerungsentwicklung,

•    Lebensqualität,

•    Entwicklungspotenziale der Mikrolage.

Fylpi: Wien gilt oft als sichere Wahl. Stimmt das?

Mag. Gerhard Oehling:

Wien kann eine hervorragende Investition sein. Aber nicht automatisch.

Eine Altbauwohnung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und ein Neubau mit freier Mietzinsbildung stellen zwei unterschiedliche wirtschaftliche Realitäten dar.

Fylpi: Ausländergrundverkehr: Ein häufig unterschätztes Thema. Was sollten internationale Käufer beachten?

Mag. Gerhard Oehling:

Der österreichische Markt wirkt auf viele Käufer aus Deutschland, der Schweiz oder Drittstaaten zunächst vertraut.

Tatsächlich unterscheidet er sich jedoch erheblich.

Besonders relevant sind:

•    unterschiedliche Grundverkehrsgesetze,

•    regionale Erwerbsbeschränkungen,

•    unterschiedliche Verwaltungsverfahren,

•    sowie mietrechtliche Besonderheiten.

Und genau hier unterscheiden sich Wien und Niederösterreich teilweise deutlich.

In Wien können Käufer aus Drittstaaten häufig nur eine einzige Immobilie erwerben.

In Niederösterreich bestehen andere Regelungen.

Auch die Dauer der Genehmigungsverfahren kann erheblich variieren.

Wer diese Unterschiede nicht berücksichtigt, kann bei Finanzierung, Fristen und Kaufabwicklung unter erheblichen Zeitdruck geraten.

Nicht zu früh in eine Immobilie verlieben. Zuerst den Markt verstehen. Dann das Objekt prüfen.

Fylpi: Welche typischen Fehler werden beim Immobilienkauf in Österreich häufig gemacht?

Mag. Gerhard Oehling:

Der größte Fehler ist aus meiner Sicht, dass viele Käufer zuerst die Immobilie und erst danach den Markt analysieren.

Die häufigsten Fehler sind:

•    das Objekt vor dem Markt zu analysieren,

•    regionale Unterschiede zu unterschätzen,

•    mietrechtliche Rahmenbedingungen nicht ausreichend zu prüfen,

•    Infrastruktur nur im Heute zu betrachten,

•    und zu früh emotionale Entscheidungen zu treffen.

Wer sich zuerst in eine Immobilie verliebt, läuft Gefahr, wichtige Markt- und Risikofaktoren zu übersehen.

Eine gute Kaufentscheidung beginnt daher nicht mit der Frage:

„Gefällt mir die Wohnung?“

Sondern mit der Frage:

„Passt dieser Markt langfristig zu meinem Ziel?“

Fylpi: Welche Fragen sollten Käufer vor einer Entscheidung stellen?

Mag. Gerhard Oehling:

Zunächst sollte man sich nicht fragen, welche Immobilie gefällt, sondern welcher Markt zum eigenen Ziel passt.

Wichtige Fragen sind:

•   Passt dieser Markt zu meiner aktuellen Lebensphase?

•   Möchte ich die Immobilie selbst nutzen oder als Investment vermieten?

•   Wie entwickeln sich Immobilienpreise und Mieten in dieser Region?

•   Wie wird sich die Infrastruktur in den kommenden Jahren verändern?

•   Welche rechtlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen gelten?

•   Wie nachhaltig ist die Nachfrage in fünf oder zehn Jahren?

•   Welche Entwicklungen sind in der jeweiligen Mikrolage zu erwarten?

Und erst danach sollte die eigentliche Frage folgen: Gefällt mir diese Immobilie – und passt sie zu meinem langfristigen Ziel?

Fylpi: Was unterscheidet Immo Agency von anderen Maklerbüros?

Mag. Gerhard Oehling:

Wir versuchen, den Markt zu erklären – nicht nur zu bedienen. In schwierigen Marktphasen zeigt sich, wer tatsächlich berät.

Wer nur vermittelt, verliert häufig das Vertrauen.

Wer Komplexität verständlich macht, schafft langfristige Kundenbeziehungen.

Der Immobilienmarkt verändert sich:

•    digital,

•    rechtlich,

•    technologisch,

•    und in den Erwartungen der Käufer.

Transparenz und fundierte Marktinformationen werden daher immer wichtiger.

Fylpi: Was wünschen Sie sich für die Zukunft des Immobilienmarktes?

Mag. Gerhard Oehling:

Dass Käufer besser vorbereitet in Gespräche kommen.

Transparenz ersetzt keine Expertise.

Sie schafft jedoch die Grundlage dafür, dass Expertise sinnvoll genutzt werden kann.

Fylpi: Letzte Frage: Was hätten Sie selbst gerne früher gewusst?

Mag. Gerhard Oehling:

Er lächelt kurz.

Dass sich eine gute Entscheidung nicht nur gut anfühlt – sondern auch einer sachlichen Prüfung standhält.

Fylpi Fazit

Wer eine Immobilie kauft, stellt sich häufig zuerst die Frage:

„Welche Immobilie gefällt mir?“

Die wichtigere Frage lautet jedoch:

„Welcher Immobilienmarkt passt zu meinem Ziel?“

Denn beim Immobilienkauf erwerben Käufer nicht nur Quadratmeter. Sie entscheiden sich immer auch für

• einen regionalen Immobilienmarkt,

• rechtliche Rahmenbedingungen,

• Infrastruktur und Standortqualität,

• Nachfrage- und Wertentwicklung,

• sowie eine langfristige Perspektive.

Eine gute Immobilienentscheidung beginnt deshalb nicht mit der Immobilie – sondern mit dem Verständnis des Marktes.