Immobilienkauf in Österreich – Teil 1: Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf prüfen?

Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Sie nicht nur das Exposé lesen. Entscheidend sind die Unterlagen, die Ihnen Auskunft über die rechtliche, technische und wirtschaftliche Situation der Immobilie geben.

Zu den wichtigsten Dokumenten gehören unter anderem:

• Grundbuchsauszug

• Wohnungseigentumsvertrag (falls Wohnungseigentum besteht)

• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen

• Vorschreibungen und Betriebskostenabrechnungen

• Stand der Instandhaltungsrücklage

• Energieausweis

Je früher Sie diese Unterlagen prüfen, desto geringer ist das Risiko späterer Überraschungen.

Je nach Immobilie können weitere Unterlagen erforderlich sein. Die in diesem Artikel beschriebenen Dokumente bilden jedoch die Grundlage jeder sorgfältigen Prüfung – unabhängig davon, ob Sie eine Eigentumswohnung, ein Haus oder eine Anlegerimmobilie kaufen.

Bei rechtlichen, technischen oder wirtschaftlichen Fragen empfiehlt es sich, frühzeitig eine Immobilienmaklerin bzw. einen Immobilienmakler oder eine entsprechend qualifizierte Fachperson hinzuzuziehen.

Ein Exposé verkauft die Immobilie. Eine Besichtigung vermittelt den ersten Eindruck.

Die wirtschaftliche und rechtliche Substanz einer Immobilie erkennen Sie jedoch erst in den Unterlagen.

• Sind größere Sanierungsmaßnahmen bereits beschlossen oder geplant?

• Welche laufenden Kosten übernehmen Sie als zukünftiger Eigentümer?

• Ist die Instandhaltungsrücklage ausreichend oder sind Sonderumlagen zu erwarten?

• Gibt es Rechtsstreitigkeiten oder Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft?

• Welche Rechte und Pflichten erwerben Sie mit dem Kauf der Immobilie?

• Welches Marktsegment gilt für diese Immobilie und welche Auswirkungen hat das Mietrechtsgesetz (MRG)?

• Welche wirtschaftlichen Folgen ergeben sich daraus für Wert, Nutzung und Vermietung?

Die Antworten auf diese Fragen finden Sie nicht bei der Besichtigung und nur selten im Exposé. Sie stehen in den Unterlagen der Immobilie. Welche das sind und warum sie so wichtig sind, erfahren Sie in diesem ersten Teil des Fylpi Leitfadens zum Immobilienkauf in Österreich.

1. Grundbuchsauszug

Der Grundbuchsauszug ist eine der wichtigsten Unterlagen beim Immobilienkauf in Österreich. Er dokumentiert die Eigentumsverhältnisse einer Liegenschaft und enthält alle wesentlichen rechtlichen Informationen, die den Wert, die Nutzung und den Erwerb der Immobilie maßgeblich beeinflussen.

Aus dem Grundbuch erfahren Sie unter anderem,

• wer rechtlicher Eigentümer der Liegenschaft ist,

• ob auf der Immobilie noch Pfandrechte eingetragen sind,

• ob Dritte Rechte an der Liegenschaft besitzen, etwa in Form von Dienstbarkeiten (Servituten),

• ob Verfügungsbeschränkungen bestehen,

• und welche weiteren Eintragungen für den Kauf relevant sein können.

Dienstbarkeiten (Servituten) sind dingliche Rechte an einer fremden Liegenschaft. Nach § 472 ABGB wird der Eigentümer einer Liegenschaft verpflichtet, zum Vorteil eines anderen in Bezug auf seine Sache etwas zu dulden oder zu unterlassen. Typische Beispiele sind Wegerechte, Leitungsrechte oder Wohnrechte.

Im Regelfall entsteht das Eigentum an einer Immobilie erst mit der Eintragung in das Grundbuch. Deshalb sollte ein Grundbuchsauszug vor jeder Kaufentscheidung sorgfältig geprüft werden.

Das Grundbuch ist in Österreich öffentlich und kann grundsätzlich von jedermann eingesehen werden.

Praxis-Tipp von Fylpi Immobilienwissen

Ein Grundbuchsauszug beantwortet viele wichtige rechtliche Fragen – aber nicht alle. Er zeigt Ihnen, welche Rechte und Belastungen mit der Liegenschaft verbunden sind. Informationen über den baulichen Zustand, geplante Sanierungen, die Instandhaltungsrücklage oder die laufenden Kosten finden Sie jedoch in anderen Unterlagen. Erst das Zusammenspiel dieser Informationen ermöglicht eine fundierte Kaufentscheidung.

2. Wohnungseigentumsvertrag

Das nächste wichtige Dokument beim Kauf einer Eigentumswohnung ist der Wohnungseigentumsvertrag.

Der Wohnungseigentumsvertrag ist eine schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer einer Liegenschaft. Er regelt die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer und bildet gemeinsam mit dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die rechtliche Grundlage für das Zusammenleben und die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage.

Vor allem begründet der Wohnungseigentumsvertrag das ausschließliche Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung, einem Kfz-Abstellplatz, einem Kellerabteil oder einer anderen selbstständigen Räumlichkeit. Gleichzeitig regelt er, welche Gebäudeteile von allen Wohnungseigentümern gemeinsam genutzt werden und welche individuellen Nutzungsrechte bestehen.

Der Wohnungseigentumsvertrag beantwortet unter anderem folgende Fragen:

• Welche Teile der Liegenschaft gehören zum allgemeinen Eigentum und welche stehen im ausschließlichen Wohnungseigentum?

• Welche Kellerabteile, Stellplätze oder sonstigen Zubehörobjekte sind einer bestimmten Wohnung rechtlich zugeordnet?

• Bestehen Sondernutzungsrechte an Allgemeinflächen, beispielsweise an Gärten oder Terrassen?

• Wie werden die Aufwendungen für die Liegenschaft zwischen den Wohnungseigentümern aufgeteilt und gibt es abweichende Vereinbarungen von den gesetzlichen Regelungen?

• Welche Rechte und Zustimmungspflichten bestehen bei baulichen Veränderungen oder der Nutzung allgemeiner Teile des Hauses?

Gerade diese Vereinbarungen haben häufig einen unmittelbaren Einfluss auf den Wert und die Nutzung einer Eigentumswohnung. Deshalb sollte der Wohnungseigentumsvertrag nicht erst nach dem Kauf gelesen werden, sondern bereits während der Kaufentscheidung.

Zu beachten ist außerdem, dass ein bestehender Wohnungseigentumsvertrag beim Erwerb einer Eigentumswohnung grundsätzlich übernommen wird. Änderungen sind in der Regel nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich. Umso wichtiger ist es, den Inhalt des Vertrages vor dem Kauf sorgfältig zu prüfen.

Der Wohnungseigentumsvertrag kann grundsätzlich auch über die Grundbuchsabteilung des zuständigen Bezirksgerichts eingesehen werden.

Rechtsgrundlagen

• § 2 ff Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG)

• § 24 ff Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG)

Praxis-Tipp von Fylpi Immobilienwissen

Ein Wohnungseigentumsvertrag wird oft erst gelesen, wenn die Kaufentscheidung bereits gefallen ist. Tatsächlich sollte es genau umgekehrt sein: Lesen Sie den Vertrag, bevor Sie sich für die Wohnung entscheiden. Denn nicht nur die Wohnung wird gekauft – Sie werden auch Teil einer bestehenden Eigentümergemeinschaft und übernehmen deren vertragliche Vereinbarungen.

3. Protokolle der Eigentümerversammlungen

Wenn wir Ihnen nur ein einziges Dokument zusätzlich zum Grundbuch empfehlen dürften, wären es die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

Warum?

Weil Sie dort Informationen finden, die weder im Exposé noch bei einer Besichtigung oder im Grundbuch zu finden sind.

Die Protokolle zeigen, worüber die Eigentümergemeinschaft tatsächlich spricht und welche Themen das Gebäude aktuell beschäftigen.

Dort finden Sie häufig Informationen über

• geplante Dach-, Fassaden- oder Liftsanierungen,

• Feuchtigkeits- oder Schimmelschäden,

• notwendige Erneuerungen technischer Anlagen,

• Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft,

• laufende Gerichtsverfahren,

• geplante Sonderumlagen,

• Beschwerden über Lärm oder andere Nutzungskonflikte,

• sowie bereits beschlossene oder diskutierte Investitionen.

Gerade diese Informationen können den Wert einer Immobilie, die zukünftigen Kosten und Ihre Entscheidung maßgeblich beeinflussen.

Lassen Sie sich mindestens die Protokolle der letzten zwei Eigentümerversammlungen zeigen. So erkennen Sie nicht nur, welche Investitionen bereits beschlossen wurden, sondern auch, welche Themen seit Jahren ungelöst sind und welche Ausgaben in Zukunft auf die Eigentümer zukommen können.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz haben Wohnungseigentümer unter anderem Anspruch auf Rechnungslegung sowie auf Einsicht in die Belege der Verwaltung. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen sind deshalb ein wesentlicher Bestandteil einer sorgfältigen Prüfung vor dem Kauf.

Praxis-Tipp von Fylpi Immobilienwissen

1. Lesen Sie die Protokolle immer gemeinsam mit der Höhe der Instandhaltungsrücklage. Eine geplante Dachsanierung bedeutet etwas völlig anderes, wenn ausreichend Rücklagen vorhanden sind, als wenn die Eigentümergemeinschaft die Kosten über Sonderumlagen finanzieren muss. Erst beide Informationen zusammen zeigen Ihnen, welche finanziellen Verpflichtungen nach dem Kauf tatsächlich entstehen können

2. Achten Sie nicht nur darauf, was in den Protokollen steht – sondern auch darauf, was immer wieder vorkommt. Wenn über dasselbe Problem in mehreren Eigentümerversammlungen diskutiert wird, ohne dass eine Lösung gefunden wurde, kann das ein Hinweis auf einen langfristigen Instandhaltungsbedarf oder auf Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft sein.

4. Vorschreibungen und Betriebskostenabrechnungen

Zu den wichtigsten Unterlagen vor dem Kauf einer Eigentumswohnung gehören auch die aktuelle Vorschreibung und die letzte Betriebskostenabrechnung. Sie zeigen, welche laufenden Kosten Sie als zukünftiger Eigentümer übernehmen und bilden damit eine wichtige Grundlage für Ihre persönliche Finanzierungsrechnung.

Viele Käufer konzentrieren sich auf den Kaufpreis und die Kreditrate.

Die tatsächliche monatliche Belastung ergibt sich jedoch erst aus der Summe aller laufenden Kosten.

Die Vorschreibung

Die Vorschreibung ist die monatliche Zahlungsaufforderung der Hausverwaltung. Sie enthält jene Beträge, die von den Wohnungseigentümern regelmäßig an die Eigentümergemeinschaft zu leisten sind.

Dazu gehören beispielsweise:

• Betriebskosten,

• Beiträge zur Instandhaltungsrücklage,

• Verwaltungskosten,

• Akontozahlungen für gemeinschaftliche Heiz- und Warmwasserkosten (sofern vorhanden),

• sowie weitere laufende Aufwendungen der Eigentümergemeinschaft.

Betriebskosten – ein Begriff aus dem Mietrechtsgesetz

Der Begriff „Betriebskosten“ stammt rechtlich aus dem Mietrechtsgesetz (MRG). Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird dagegen von den Aufwendungen der Liegenschaft gesprochen. In der Praxis verwenden Hausverwaltungen bei Eigentumswohnungen dennoch häufig den Begriff „Betriebskosten“.

Die Betriebskostenabrechnung

Während die Vorschreibung die laufenden Akontozahlungen regelt, zeigt die Betriebskostenabrechnung die tatsächlich angefallenen Kosten eines Abrechnungszeitraums und wie diese Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt wurden.

Sie zeigt außerdem,

• ob die geleisteten Akontozahlungen ausgereicht haben,

• ob eine Nachzahlung zu leisten ist oder ein Guthaben entsteht,

• und wie sich die einzelnen Kostenpositionen zusammensetzen.

Als Wohnungseigentümer haben Sie das Recht, die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege und Rechnungen einzusehen. Dadurch können Sie nachvollziehen, wie sich die einzelnen Kosten zusammensetzen und ob die Abrechnung nachvollziehbar ist. 

Ein Guthaben ist grundsätzlich möglich, wenn die geleisteten Akontozahlungen höher waren als die tatsächlich angefallenen Kosten. In der Praxis kommt das aufgrund der allgemeinen Preisentwicklung der letzten Jahre jedoch nur mehr selten vor. Häufiger führen gestiegene Energie-, Versicherungs-, Personal- oder Instandhaltungskosten zu einer Nachzahlung oder zu einer Anpassung der zukünftigen monatlichen Vorschreibung.

Strom und Energiekosten sind etwas anderes

Ein häufiger Irrtum besteht darin, Betriebskosten mit den individuellen Energiekosten zu verwechseln.

Der Stromverbrauch Ihrer Wohnung gehört nicht zu den Betriebskosten der Liegenschaft. Den Stromliefervertrag schließen Sie grundsätzlich selbst mit einem Energieversorger ab.

Auch Heiz- und Warmwasserkosten sind rechtlich gesondert zu betrachten. Werden sie verbrauchsabhängig abgerechnet, erfolgt dies nach den Bestimmungen des Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetzes (HeizKG) und nicht über den Betriebskostenkatalog des Mietrechtsgesetzes.

Praxis-Tipp von Fylpi Immobilienwissen

Verlangen Sie nicht nur die letzte Betriebskostenabrechnung, sondern fragen Sie auch nach den Abrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre. So erkennen Sie, ob einzelne Kostenpositionen kontinuierlich steigen und ob die bisherigen Akontozahlungen realistisch kalkuliert wurden. Achten Sie dabei besonders auf wiederkehrende Erhöhungen bei den Betriebskosten sowie auf steigende Beiträge zur Instandhaltungsrücklage.

5. Energieausweis

Der Energieausweis gehört heute zu den wichtigsten Unterlagen beim Immobilienkauf. Er informiert nicht nur über den energetischen Zustand eines Gebäudes, sondern liefert auch wichtige Hinweise auf den zukünftigen Investitionsbedarf und die laufenden Energiekosten.

Mit der Umsetzung neuer europäischer Vorgaben gewinnt die Energieeffizienz von Gebäuden zunehmend an Bedeutung. Der Energieausweis dient deshalb längst nicht mehr nur der Information, sondern wird immer stärker zu einer Grundlage für Sanierungsentscheidungen und die langfristige Entwicklung einer Immobilie.

Was zeigt der Energieausweis?

Der Energieausweis enthält unter anderem Informationen über

Heizwärmebedarf (HWB) – zeigt, wie viel Energie das Gebäude rechnerisch für die Beheizung benötigt.

Endenergiebedarf – berücksichtigt zusätzlich die Verluste der Anlagentechnik und gibt einen besseren Eindruck vom gesamten Energiebedarf.

Gesamtenergieeffizienzklasse – ermöglicht einen schnellen Vergleich verschiedener Gebäude auf einen Blick.

Diese Kennwerte sind nach den bautechnischen Vorgaben der OIB-Richtlinie 6 Bestandteil des österreichischen Energieausweises und ermöglichen einen objektiven Vergleich verschiedener Gebäude. Gleichzeitig geben sie einen ersten Hinweis auf den zukünftigen Energieverbrauch und mögliche Investitionen in die Energieeffizienz.

Warum ist der Energieausweis für Käufer heute wichtiger denn je?

Ein Gebäude mit einer schlechten Energieeffizienz verursacht häufig nicht nur höhere Heizkosten.

Er kann in den kommenden Jahren auch höhere Investitionen in die thermische Sanierung oder die Gebäudetechnik erforderlich machen. Die europäische Gebäudepolitik und ihre Umsetzung in Österreich zielen darauf ab, den Gebäudebestand schrittweise energieeffizienter zu machen. Eigentümer werden sich daher künftig verstärkt mit energetischen Verbesserungen ihrer Gebäude auseinandersetzen müssen.

Der Energieausweis sollte deshalb nicht isoliert betrachtet werden. Zusammen mit den Protokollen der Eigentümerversammlungen und der Instandhaltungsrücklage liefert er wichtige Hinweise darauf,

• ob bereits thermische Sanierungen geplant sind,

• ob Investitionen in die Gebäudehülle oder Haustechnik zu erwarten sind,

• und welche finanziellen Auswirkungen diese Maßnahmen für die Eigentümergemeinschaft haben können.

Beim Verkauf einer Immobilie muss der Verkäufer dem Käufer rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung einen gültigen Energieausweis vorlegen und diesen spätestens innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss aushändigen. Seit 1. Juli 2026 gelten neue Vorgaben des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes (EAVG). In Verkaufs- und Vermietungsanzeigen müssen nun neben dem Heizwärmebedarf (HWB) auch der Endenergiebedarf sowie die Gesamtenergieeffizienzklasse angegeben werden.

Praxis-Tipp von Fylpi Immobilienwissen

Bewerten Sie den Energieausweis nie isoliert. Fragen Sie zusätzlich nach den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen und prüfen Sie, ob energetische Sanierungen bereits beschlossen oder diskutiert werden. Ein Gebäude mit einer niedrigeren Energieeffizienzklasse ist nicht automatisch eine schlechte Investition – entscheidend ist, ob die Eigentümergemeinschaft bereits einen realistischen Plan und die finanziellen Mittel für notwendige Maßnahmen hat.

Fazit

Die Unterlagen einer Immobilie erzählen oft mehr als jede Besichtigung.

Grundbuch, Wohnungseigentumsvertrag, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Vorschreibungen, Betriebskostenabrechnungen und Energieausweis helfen Ihnen, die rechtliche, technische und wirtschaftliche Situation einer Immobilie besser zu verstehen.

Doch selbst wenn alle Unterlagen vollständig vorliegen, ist die Prüfung noch nicht abgeschlossen.

Denn eine entscheidende Frage bleibt offen:

Ist diese Immobilie ihren Preis überhaupt wert?

Die Antwort hängt nicht nur vom Zustand der Wohnung ab, sondern auch vom Markt, in dem sie sich befindet. Marktsegment, Mietrechtsgesetz, Rendite, Energieeffizienz, Finanzierung entscheiden darüber, ob aus einem scheinbar guten Angebot tatsächlich eine gute Investition wird.

Genau darum geht es im nächsten Teil unseres Fylpi Leitfadens zum Immobilienkauf in Österreich:

Die wirtschaftliche Prüfung einer Immobilie – worauf Käufer vor dem Kauf achten sollten.

Dort erfahren Sie unter anderem,

• warum das Marktsegment den Wert einer Immobilie beeinflusst,

• weshalb Rendite nur im richtigen rechtlichen Kontext berechnet werden kann,

• welche wirtschaftlichen Kennzahlen Käufer kennen sollten,

• und warum der Kaufvertragsentwurf nicht erst kurz vor dem Notartermin gelesen werden sollte.

Serie: Immobilienkauf in Österreich – Der Fylpi Leitfaden

Teil 1: ✓ Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Immobilienkauf unbedingt anfordern?

Teil 2: Die wirtschaftliche Prüfung einer Immobilie

Teil 3: Immobilienfinanzierung in Österreich: Was Käufer heute wissen müssen

Teil 4: Kaufanbot in Österreich: Worauf Sie vor der Unterschrift achten sollten

Teil 5: Kaufvertrag unterschrieben – was passiert danach?