Richtwert Österreich 2026: Was Vermieter verlangen dürfen

Richtwert: Wer den österreichischen Immobilienmarkt verstehen will, muss hier anfangen

Der Schlüssel zum österreichischen Immobilienmarkt

Sie überlegen, eine Wohnung in Wien als Vorsorgewohnung zu kaufen. Gute Lage, 70 m², ein saniertes Gründerzeithaus. Die Finanzierung scheint realistisch. Ihre Kalkulation basiert auf vergleichbaren Immobilienangeboten und den erwarteten Mieteinnahmen.

Doch dann kommt die entscheidende Frage: Welche Miete dürfen Sie für diese Wohnung tatsächlich verlangen?

Ein Begriff, der im Inserat möglicherweise gar nicht vorkam, rückt plötzlich in den Mittelpunkt: Richtwert.

Ein zweites Szenario: Sie vermieten Ihre Wohnung seit Jahren. Eines Tages fordert Ihr Mieter einen Teil der bereits bezahlten Miete zurück. Der Grund: Der vereinbarte Mietzins könnte über der gesetzlich zulässigen Höhe liegen.

Wie kann das sein?

Beide Situationen führen zu einer zentralen Frage: Welcher Mietzins ist für eine Immobilie in Österreich rechtlich zulässig – und welche Auswirkungen hat das auf ihren wirtschaftlichen Wert?

Dieser Artikel erklärt, was der Richtwert und der Richtwertmietzins bedeuten, welche gesetzlichen Richtwerte seit dem 1. April 2026 gelten und worauf Käufer, Vermieter und Immobilieninvestoren vor einer Kaufentscheidung achten sollten.

Was ist der Richtwert und wie funktioniert er?

Der Richtwert wurde 1993 durch das Richtwertgesetz (RichtWG) eingeführt und bildet seit 1 März 1993 die Grundlage für die Mietzinsberechnung bei bestimmten Wohnungen, die unter die Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen.

Das Richtwertgesetz (RichtWG) definiert den Richtwert in § 1 als:

„Jener Betrag, der für die mietrechtliche Normwohnung (§ 2) festgesetzt ist. Er bildet die Grundlage für die Berechnung des angemessenen Hauptmietzinses nach § 16 Abs. 2 MRG.“

Was ist eine mietrechtliche Normwohnung?

Bevor wir uns die Berechnung des Richtwertmietzinses genauer ansehen, müssen wir zunächst klären, was der Gesetzgeber unter einer Normwohnung versteht.

§ 2 RichtWG definiert sie als eine Wohnung mit einer Nutzfläche zwischen 30 und 130 m², die sich in brauchbarem Zustand befindet und über die gesetzlich vorgesehenen Räume, eine zeitgemäße Badegelegenheit sowie eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung verfügt. Darüber hinaus muss sie sich in einem Gebäude mit ordnungsgemäßem Erhaltungszustand und in einer durchschnittlichen Wohnlage befinden.

Warum ist der Richtwert für Immobilienkäufer wichtig?

Der Richtwert ist somit ein gesetzlich festgelegter Betrag in Euro pro Quadratmeter Nutzfläche und Monat. Er bildet die Ausgangsbasis für die Berechnung des Richtwertmietzinses – also jenes Hauptmietzinses, der, zulässig ist.

Typischerweise betrifft dies viele Altbauwohnungen in Gebäuden, für die das Mietrechtsgesetz aufgrund ihres Baujahres und weiterer gesetzlicher Voraussetzungen voll anwendbar ist. Häufig handelt es sich dabei um Gebäude und Objekte, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet wurden. Es gibt jedoch Ausnahmen und Sonderregelungen, weshalb das Baujahr allein keine abschließende Beurteilung erlaubt.

Für Käufer und Immobilieninvestoren ist diese Unterscheidung entscheidend: Der erzielbare Mietzins lässt sich nicht allein aus den auf dem ersten Blick vergleichbaren Inseraten oder der aktuellen Marktnachfrage ableiten. Je nach anwendbarem Mietrechtsregime kann die gesetzlich zulässige Miete erheblich von der marktüblichen Angebotsmiete abweichen.

Praxis-Tipp von Fylpi Immobilienwissen

Prüfen Sie vor dem Kauf oder vor der Anmietung, welcher Mietzins für die konkrete Immobilie rechtlich zulässig ist. Verlassen Sie sich nicht allein auf vergleichbare Inserate oder die angegebenen Mietpreise. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich eine fachkundige mietrechtliche Prüfung – damit Käufer realistisch kalkulieren und Mieter nicht mehr bezahlen als gesetzlich zulässig.

Wie wird der Richtwertmietzins berechnet?

Vom Richtwert zum Mietzins: Zu- und Abschläge

Der Richtwert allein bestimmt noch nicht die Höhe des zulässigen Hauptmietzinses. Je nach Eigenschaften der Wohnung kommen Zu- und Abschläge hinzu. Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch ein Lagezuschlag zulässig.

Zuschläge können beispielsweise für bestimmte Ausstattungsmerkmale wie einen Balkon, eine Loggia oder einen Lift anfallen.

Abschläge kommen etwa bei einer schlechteren Ausstattung, einem ungünstigen Grundriss oder bestimmten Beeinträchtigungen in Betracht. Entscheidend sind die konkreten Eigenschaften der Wohnung. Maßgeblich ist grundsätzlich der Zustand zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses.

Für Wien veröffentlicht die MA 25 Informationen und Richtlinien zur Ermittlung des Richtwertmietzinses und zur Bewertung einzelner Wohnungsmerkmale. https://www.wien.gv.at/pdf/ma25/richtlinien-richtwert.pdf

Zwei Faktoren, die besondere Aufmerksamkeit verdienen

1. Der Lagezuschlag

Der Lagezuschlag ist der größte Streitpunkt im Richtwertsystem. Er ist nur zulässig, wenn die Lage besser ist als die durchschnittliche.

Der Lagezuschlag kann den zulässigen Hauptmietzins unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen erhöhen und stellt den betragsmäßig bedeutendsten Zuschlag dar.

https://www.mietervereinigung.at/news/lagezuschlag-wien

Eine aktuelle Lagezuschlagskarte zeigt Ihnen die Richtwerte für den Lagezuschlag in den jeweiligen Wiener Lagen und hilft Ihnen, dessen mögliche Höhe einzuschätzen.

2. Der Befristungsabschlag

Bei befristeten Hauptmietverträgen über Wohnobjekte in der Vollanwendung des MRG vermindert sich der höchstzulässige Hauptmietzins grundsätzlich um 25 %. Damit ist der Befristungsabschlag der höchste gesetzlich vorgesehene Abschlag.

Beispiel: Eine 70 m² große Wohnung in Wien

Ausgehend vom Wiener Richtwert von 6,74 € pro m² ergibt sich folgende vereinfachte Berechnung:

Die Differenz beträgt 117,95 € im Monat, also rund 1.415 € im Jahr.

Neue Mindestbefristung seit 1. Jänner 2026

Seit dem 1. Jänner 2026 beträgt die gesetzliche Mindestbefristung für Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG fünf Jahre, wenn der Vermieter als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) gilt. Für private Vermieter, die nicht als Unternehmer gelten, bleiben mindestens drei Jahre zulässig.

Die neuen Fristen gelten für Mietverträge, die ab diesem Zeitpunkt neu abgeschlossen oder vertraglich beziehungsweise gesetzlich erneuert werden. Für zuvor vereinbarte Befristungen gilt grundsätzlich die bisherige Rechtslage weiter.

Richtwerte in Österreich: Die aktuellen Werte für 2026

Für jedes Bundesland gilt ein eigener Richtwert. Die Höhe wird gesetzlich festgelegt und grundsätzlich alle zwei Jahre zum 1. April angepasst.

Seit dem 1. April 2026 gelten folgende Beträge:

Richtwert-Anpassung: 1 % im Jahr 2026, 2 % im Jahr 2027

Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG, BGBl. I Nr. 114/2025) wurde die Anpassung der Richtwerte neu geregelt. Nach den neuen Bestimmungen gelten folgende Obergrenzen:

Beispiel ab 2028: Bei einer maßgeblichen Inflation von 4 % beträgt die Anpassung der Richtwerte 3,5 %.

Die neuen Richtwerte werden gesetzlich festgelegt und im Bundesgesetzblatt kundgemacht. Bei bestehenden Mietverträgen führt eine Anpassung des Richtwerts jedoch nicht automatisch zu einer Erhöhung des vereinbarten Hauptmietzinses. Dafür müssen auch die vertraglichen und gesetzlichen Voraussetzungen für eine Wertsicherung erfüllt sein.

Was das für Käufer und Anleger bedeutet

• Das Mietzinsregime klären: Vor dem Kauf sollte geprüft werden, welche Mietzinsbildung für das Objekt zulässig ist. Das lässt sich nicht allein aus dem Inserat ableiten. Entscheidend sind unter anderem die Gebäude- und Objektdaten, das Baujahr und die rechtlichen Rahmenbedingungen.

• Mit dem zulässigen Mietzins rechnen: Für die Ertragsberechnung ist nicht automatisch die marktübliche Angebotsmiete maßgeblich, sondern der rechtlich zulässige Hauptmietzins. Allein die Befristung kann über mehrere Jahre zu einer sechsstelligen Differenz bei den Mieteinnahmen führen.

• Den Lagezuschlag genau prüfen: Ob die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Lagezuschlag erfüllt sind, lässt sich beispielsweise mit dem Lagezuschlagsrechner von Altbaumiete.at vorab prüfen. Entscheidend sind unter anderem die Lagequalität und die gesetzlich vorgeschriebene Bekanntgabe der für den Zuschlag maßgeblichen Umstände. Eine solche Berechnung ersetzt jedoch keine rechtliche Prüfung des konkreten Objekts.

• Bestehende Mietverhältnisse überprüfen: Ein überhöhter Hauptmietzins kann vom Mieter im mietrechtlichen Überprüfungsverfahren angefochten werden (§ 37 Abs. 1 Z 8 MRG). Für Käufer ist deshalb wichtig, mögliche Rückforderungsansprüche und weitere mietrechtliche Risiken bestehender Mietverhältnisse vor dem Erwerb zu prüfen.

• Mietsteigerungen realistisch kalkulieren: Für die Anpassung der Richtwerte gelten gesetzliche Obergrenzen. Wer eine Investition auf hohe künftige Mietsteigerungen stützt, sollte deshalb besonders sorgfältig prüfen, ob die erwartete Rendite unter den geltenden mietrechtlichen Rahmenbedingungen tatsächlich erreichbar ist.

  Fazit

Man kauft nicht nur eine Wohnung. Man kauft immer auch einen Markt. Bei vermieteten Altbauwohnungen ist dieser Markt reguliert: Der Richtwert bildet für bestimmte Wohnungen die Grundlage für die Obergrenze des zulässigen Hauptmietzinses. Zu- und Abschläge sowie ein möglicher Lagezuschlag beeinflussen dessen Höhe. Und die gesetzlich begrenzte Indexierung bestimmt, wie sich der Mietzins im Laufe der Zeit verändern kann.

Wer das vor dem Kauf rechnet, kauft mit offenen Augen. Wer es nach dem Kauf erfährt, rechnet neu.