Immobilienkauf in Österreich: Die ersten 5 Schritte – von der Bedürfnisanalyse bis zur Objektprüfung

Einleitung

Ein Immobilienkauf ist selten eine kurzfristige Entscheidung. Er bedeutet meist eine erhebliche finanzielle Belastung und hat langfristige Auswirkungen auf Ihre Lebenssituation. Gleichzeitig gibt es in Österreich rechtliche und steuerliche Besonderheiten, die bei der Kaufentscheidung eine ebenso wichtige Rolle spielen wie Lage, Zustand oder Energieeffizienz einer Immobilie.

In diesem ersten Teil unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung begleiten wir Sie durch die ersten fünf Schritte: von der klaren Definition Ihrer Bedürfnisse über die Budgetplanung bis zur gründlichen Prüfung der Immobilie, bevor Sie ein Angebot legen. Im zweiten Teil geht es dann um Kaufanbot, Kaufvertrag und die letzten Schritte bis zur Schlüsselübergabe – ausführlich behandelt in unserem Fylpi Leitfaden zum Immobilienkauf in Österreich.

Schritt 1: Definieren Sie Ihre Bedürfnisse und Prioritäten

Welche Kriterien muss Ihre Immobilie erfüllen? Standort, Größe und Ausstattung spielen eine Rolle – aber mindestens genauso entscheidend ist, mit welchem Ziel Sie diese Immobilie erwerben.

Selbstnutzung, langfristige Investition, kurzfristige Investition, gewerbliche Nutzung, Ferienwohnung – das Vorhaben bestimmt maßgeblich die Wahl der Immobilie. Eine Wohnung, die sich hervorragend für die Eigennutzung eignet, kann als Renditeobjekt völlig ungeeignet sein, und umgekehrt.

Neben Lage und Preis spielen rechtliche und steuerliche Aspekte eine erhebliche Rolle beim Immobilienkauf in Österreich. Die rechtlichen Aspekte regeln die zulässigen Nutzungsarten einer Immobilie, die steuerlichen Aspekte ergeben sich wiederum aus den rechtlichen. Wer mit den Besonderheiten des österreichischen Immobilienmarktes nicht vertraut ist, sollte sich vor dem Kauf professionell beraten lassen – nur so lassen sich unangenehme Überraschungen vermeiden.

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Praxis-Tipp von Fylpi Immobilienwissen

Formulieren Sie Ihr Investitionsziel schriftlich, bevor Sie mit der Objektsuche beginnen – etwa als kurze Notiz zu Nutzungsart, Haltedauer und erwarteter Rendite. Diese schriftliche Zielsetzung wird Ihnen später helfen, ein attraktiv wirkendes Angebot nüchtern gegen Ihre eigentlichen Kriterien zu prüfen, statt sich von Emotionen leiten zu lassen. Wie eine strukturierte Zieldefinition konkret aussieht, zeigen wir in Teil 2 unseres Fylpi Leitfadens zur wirtschaftlichen Prüfung einer Immobilie.

Schritt 2: Überprüfen Sie Ihre finanzielle Situation und ermitteln Sie Ihr Budget

Kalkulieren Sie Ihre Eigenmittel, Finanzierungsmöglichkeiten und laufenden Kosten. In Österreich ist dabei besonders wichtig, die Nebenkosten von Anfang an mit einzuberechnen und die aktuellen Finanzierungsbedingungen zu berücksichtigen.

Nebenkosten

Beim Immobilienkauf in Österreich fallen verschiedene Nebenkosten an, die zusätzlich zum Kaufpreis eingeplant werden müssen. Insgesamt sollten Sie etwa 10 bis 12 % des Kaufpreises als Nebenkosten kalkulieren – dazu zählen unter anderem Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühr, Maklerprovision und die Kosten der Vertragserrichtung. Bei einer Finanzierung über Bank oder Bausparkasse kommen weitere Posten hinzu, etwa die Gebühr für die Eintragung des Pfandrechts.

Bei einer Finanzierung über Bank oder Bausparkasse kommen weitere Posten hinzu:

Finanzierungsbedingungen

Die häufigste Finanzierungsform für den Kauf einer Immobilie in Österreich ist das Hypothekendarlehen.

Von August 2022 bis Ende Juni 2025 galten dafür die verbindlichen Vorgaben der KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung): mindestens 20 % Eigenkapital, eine maximale Laufzeit von 35 Jahren und eine monatliche Rate von höchstens 40 % des Haushaltseinkommens.

Seit dem Auslaufen der KIM-V ist das keine gesetzliche Pflicht mehr. In der Praxis hat sich dadurch jedoch wenig verändert: Die Finanzmarktaufsicht (FMA) hält an denselben Richtwerten in ihrem Rundschreiben zur soliden Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten fest, und die meisten Banken orientieren sich weiterhin daran. Wer heute eine Immobilie finanzieren möchte, sollte realistisch weiterhin mit rund 20 % Eigenkapital planen.

Zusätzlich zum klassischen Hypothekendarlehen gibt es weitere Finanzierungsmöglichkeiten. Welche Form zu Ihnen passt, hängt von Ihrer finanziellen Situation, den aktuellen Zinssätzen und Ihren langfristigen Plänen ab. Eine professionelle Beratung lohnt sich in jedem Fall.

Die genauen Berechnungen zu Schuldendienstquote, Beleihungswert und einem konkreten Rechenbeispiel zu den benötigten Eigenmitteln finden Sie in Teil 3 unseres Fylpi Leitfadens: Immobilienfinanzierung in Österreich.

Schritt 3: Worauf Käufer und Investoren achten müssen – das Marktsegment

Ein Punkt, der bei Kaufinteressenten oft unterschätzt wird: das Marktsegment.

Das Marktsegment wird grundsätzlich durch die Anwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG) festgestellt. Das MRG betrifft nicht nur Mieter, sondern hat direkten Einfluss auf den Wert und die Rendite einer Immobilie – gerade dann, wenn Sie das Objekt vermieten oder langfristig als Investition halten möchten.

Das MRG unterteilt den österreichischen Immobilienmarkt in drei Kategorien:

• Vollanwendungsbereich – Objekte, die vollständig unter das MRG fallen

• Teilanwendungsbereich – Objekte, für die das MRG nur teilweise gilt

• Ausnahmen vom MRG – Immobilien, die nicht unter das Gesetz fallen

Diese Einstufung bestimmt wesentliche Faktoren: die zulässige Mietzinsbildung, den Kündigungsschutz, die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten sowie die Mindestdauer eines Mietvertrags. All das wirkt sich direkt auf die laufenden Kosten, die erzielbare Rendite und letztlich auch auf den angemessenen Kaufpreis einer Immobilie aus. Einen vollständigen Überblick über die drei Kategorien bietet auch die WKO-Übersicht zum Anwendungsbereich des MRG.

Man kauft nicht nur eine Wohnung. Man kauft immer auch einen Markt – und in welchem MRG-Anwendungsbereich sich eine Immobilie befindet, ist einer der Faktoren, die diesen Markt am stärksten prägen. Wer als Investor die Unterschiede zwischen den drei Kategorien nicht genau kennt, riskiert, den Wert eines Objekts systematisch falsch einzuschätzen.

Praxis-Tipp von Fylpi Immobilienwissen

Um Immobilien innerhalb vergleichbarer rechtlicher und wirtschaftlicher Rahmenbedingungen bewerten zu können, hat Fylpi eine strukturierte Marktsegmentierung entwickelt, die Objekte zunächst ihrem MRG-Anwendungsbereich zuordnet und sie erst danach miteinander vergleicht. So wird vermieden, dass Immobilien aus unterschiedlichen Marktsegmenten wie Äpfel mit Birnen verglichen werden. Mehr dazu in Teil 2 unseres Fylpi Leitfadens: Die wirtschaftliche Prüfung einer Immobilie.

Schritt 4: Besichtigen Sie die Immobilie

Machen Sie sich persönlich ein Bild. Bei einer Objektbesichtigung ist es entscheidend, das eigene Interesse im Fokus zu behalten und sich nicht von den Anmerkungen des Eigentümers oder seines Maklers beeinflussen zu lassen. Ihr Eindruck, Ihre Meinung und Ihr Gefühl sind die Faktoren, die am Ende Ihre Kaufentscheidung tragen sollten.

Ein paar Regeln, die sich in der Praxis bewährt haben:

• Bei Tageslicht besichtigen. So lässt sich der Zustand der Immobilie, besonders von Dach und Fassade, am besten beurteilen. Für ein vollständiges Bild empfiehlt es sich, das Objekt mehrmals zu unterschiedlichen Tages- und Wochenzeiten zu besichtigen.

• Fragen Sie vorher, ob Sie Fotos oder Videos machen dürfen.

• Nehmen Sie eine vertraute Person mit. Vier Augen sehen mehr als zwei – oft lohnt es sich, bei einem zweiten Termin einen Immobiliensachverständigen oder Ziviltechniker hinzuzuziehen.

• Bereiten Sie eine Checkliste mit den wichtigsten Bewertungsfaktoren vor.

• Nehmen Sie ein Maßband mit, um wichtige Maße selbst zu überprüfen.

• Machen Sie nach der Besichtigung einen Spaziergang durch die Gegend. So gewinnen Sie einen realistischen Eindruck von Nachbarschaft und Infrastruktur.

• Bleiben Sie sachlich. Zeigen Sie Ihre Begeisterung nicht zu offen, selbst wenn Ihnen das Objekt sehr gut gefällt – das kann sich bei späteren Preisverhandlungen zu Ihrem Nachteil auswirken.

Schritt 5: Prüfen Sie die Immobilie gründlich

Die sorgfältige Überprüfung einer Immobilie vor dem Kauf – persönlich oder durch einen Experten – sichert Ihnen den langfristigen Erfolg Ihrer Investition. Das gilt besonders beim Erwerb eines Altbaus.

Die erforderlichen Informationen variieren stark je nach Objekt und befinden sich in unterschiedlichen Dokumenten bei verschiedenen Organisationen und Behörden. Daher empfiehlt es sich, diese Prüfung von einem Fachmann durchführen zu lassen.

Erst wenn diese Punkte geklärt sind, sollten Sie zum nächsten Schritt übergehen: dem Kaufanbot. Wie Sie ein professionelles und rechtlich sicheres Angebot legen, welche Fallstricke beim Kaufvertrag lauern und worauf Sie bei der treuhändischen Zahlungsabwicklung achten müssen, lesen Sie im zweiten Teil dieser Serie.

Praxis-Tipp von Fylpi Immobilienwissen

Welche Unterlagen Sie vor der Vorlage eines Kaufanbots konkret prüfen sollten – von Grundbuchsauszug über Einreichpläne bis zum Energieausweis – haben wir ausführlich in Teil 1 unseres Fylpi Leitfadens: Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Immobilienkauf unbedingt anfordern? zusammengestellt.

Fazit

Die ersten fünf Schritte eines Immobilienkaufs entscheiden meist mehr über den späteren Erfolg der Investition als die eigentliche Verhandlung um den Kaufpreis. Wer sein Ziel kennt, sein Budget realistisch kalkuliert, das Marktsegment versteht und die Immobilie gründlich prüft, geht mit einer fundierten Grundlage in die nächste Phase des Kaufprozesses.

Im zweiten Teil dieser Anleitung

Sobald Ziel, Budget, Marktsegment und Objekt geklärt sind, folgt der nächste Schritt: das Kaufanbot. Wie Sie ein rechtlich sicheres Angebot legen, welche Vorbehalte sinnvoll sind, was beim Kaufvertrag zu beachten ist und wie die Abwicklung bis zur Schlüsselübergabe abläuft, lesen Sie in unserem Fylpi Leitfaden zum Immobilienkauf in Österreich.

Offizielle Quellen

• Mietrechtsgesetz (MRG) – RIS, Bundesrecht konsolidiert

• WKO – Anwendungsbereich des MRG im Überblick

• FMA – Rundschreiben zur soliden Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten